Le dictionnaire de l'immobilier

Le Guide Immobilier Drimki est un lexique complet des différents termes et expressions couramment utilisés dans l’immobilier.

Retrouvez ci-dessous les définitions de notre dictionnaire immobilier classées de A à Z. Saisissez le sens des termes de droit immobilier et comprenez ce qui est écrit dans un contrat de crédit, un bail ou tout autre document afin de réaliser votre prochaine transaction immobilière en toute sécurité.

- A -

Achat en indivision

Deux ou plusieurs personnes sans lien de parenté se groupent pour l’achat d’un bien. La signature de la Convention d'indivision permet de définir la quote-part de chacune de ces personnes. Les indivisaires peuvent consentir sur leur part une Hypothèque.

L'indivision prend fin lors de la vente de la part de l'un des indivisaires, ou par le décès d’un entre eux. Ce sont les héritiers du défunt qui deviennent propriétaires de sa part. Si vous craignez des conflits,prévoyez de vous léguer chacun, par testament, l'usufruit de vos parts. Inconvénient: les frais de succession entre concubins sont calculés au taux maximum ( 60% ).

Acompte

Somme versée à la conclusion d'une promesse synallagmatique de vente (ou compromis de vente).

Elle sera soustraite du prix de vente du bien si l'opération se réalise. Si vous renoncez à l'achat pour de simples convenances personnelles, le vendeur sera en droit de vous forcer à acheter, au besoin en faisant appel à la justice.

  • Si c'est lui qui renonce, vous pourrez faire de même. Les sommes versées peuvent aussi être qualifiées d'arrhes : dans ce cas, vous pourrez renoncer à l'achat pour de simples convenances personnelles, mais vous perdrez vos Arrhes ;
  • Si c'est le vendeur qui renonce, il devra vous verser deux fois le montant de ces Arrhes. Enfin, qu'il s'agisse d'acompte ou d'arrhes, la somme devra vous être rendue si l'opération ne se fait pas en raison de la non réalisation d'une condition suspensive.

Acte authentique

Contrat qui doit obligatoirement être rédigé par un Notaire pour pouvoir être publié au bureau des hypothèques et rendre l'acte opposable à tous les tiers. Il est obligatoire en matière de vente immobilière.

Acte de vente

Contrat définitif par lequel l'acquéreur devient propriétaire. La signature de cet acte entraîne des frais de Notaire incluant les droits de mutation et les honoraires du Notaire, ce que l'on appelle les émoluments.

Acte sous seing privé en France

Les actes sous seing privé sont les actes juridiques rédigés par les parties ou par un tiers dès lors que celui-ci n'intervient pas en tant qu'officier public . A l’inverse des actes authentiques, les actes sous seing privé ne sont soumis à aucune formalité sauf la signature. Néanmoins, certains actes sous seing privé sont soumis à plusieurs règles obligatoires pour faciliter si besoin l'aménagement de la preuve et garantir une meilleure sécurité juridique.

Acte synallagmatique

Les actes synallagmatiques sont soumis à l'exigence de l'original multiple.

Chaque partie ayant un intérêt distinct doit avoir un exemplaire de l'acte. Sur chacun de ces actes doivent apparaître autant de signatures que de parties à l'acte ainsi que la mention du nombre d'actes originaux qui ont été établis. Cette dernière formalité permet par exemple au juge en cas de contentieux de savoir si d'autres exemplaires existent afin de vérifier l'intégrité de la copie qu'il a en sa possession. La sanction en est la nullité de l'acte. Celle-ci s’impose de principe.

Acte unilatéral

Les actes unilatéraux qui constatent par exemple une promesse unilatérale de somme d'argent ou de choses fongibles (article 1326 du Code Civil) sont aussi soumis à certaines formalités. Outre la signature des parties à l'acte, il faut que la quantité ou que la somme due soit écrite de la main de celui qui s'engage, permettant de garantir l'intégrité de l'acte.

D’évidence, l'acte sous-seing privé ne fait pas foi comme l'acte authentique qui est rédigé par un officier public ou une autorité publique. La preuve contraire peut être établie.

Administrateur de biens

Professionnel qui effectue en qualité de mandataire toutes les opérations de gestion d'immeubles pour les propriétaires : recherche de locataires, conclusion des baux, perception des loyers, réparations etc.

Dans le cadre d'une Copropriété, il intervient en qualité de syndic d'immeubles pour le compte de l'ensemble des copropriétaires. Il doit être titulaire de la carte professionnelle "Gestion immobilière" ; il est soumis aux règles impératives fixées par la loi du 2 janvier 1970 (dite loi Hoguet) et son décret d'application du 20 juillet 1972.

Agent commercial

Représentant indépendant agissant sans lien de subordination pour un propriétaire. Le statut d'agent commercial est largement utilisé dans le domaine de la négociation immobilière.

Agent immobilier

Un agent immobilier s’affirme comme un intermédiaire dans les transactions qui portent sur les biens immobiliers : ventes et locations. Cet agent peut être un travailleur indépendant ou une entreprise: l'agence immobilière, qui emploie des négociateurs immobiliers.

En France, les transactions sur les immeubles et les fonds de commerce sont régies par la loi 70-9 du 2 janvier 1970 dite Loi Hoguet et son décret d'application du 20 juillet 1972. Cette dernière encadre les personnes physiques ou morales participant sur les biens d'autrui à la transaction ou la location d'immeubles ou de fonds de commerce et la gestion immobilière. Cependant, elle ne s'applique pas : aux géomètres, notaires, avocats, architectes pour leurs œuvres et représentants de sociétés de construction pour leurs mises en vente. Les clients de l'agent immobilier le mandatent pour une mission bien précise : de mettre en vente ou en location leur bien immobilier ou de rechercher un bien qui pourrait correspondre à leur attentes.

Ce Mandat prend la forme d'une convention écrite en application des dispositions du code civil sur les contrats, qui précisent les conditions de manipulation de fonds ainsi que les conditions de détermination de la rémunération et de la partie qui en a la charge.

On attend d’un bon agent immobilier qu’il conseille son client sur la meilleure façon de valoriser son bien immobilier qui devient désormais "un produit à vendre". En effet on ne conçoit pas dun lieu de la même façon dés lors qu'il devient un "produit". Si besoin, l'agent conseillera nettoyage, réparations, rangement, dépersonnalisation, réorganisation du mobilier pouvant même parfois aller jusqu'à l'utilisation des services d'un styliste professionnel.

Aides au logement

Aides de l'Etat destinées à alléger la charge que représente le logement dans le budget des personnes ayant des ressources modestes. Ces aides sont au nombre de trois et ne peuvent être cumulées entre elles :

  • aide personnalisée au logement
  • allocation de logement familiale
  • allocation de logement sociale

Apport personnel

Somme dont dispose l'acquéreur pour financer lui-même une partie de son achat immobilier. Dans le cadre d'un prêt immobilier, son montant détermine le taux qui sera appliqué au Crédit immobilier. L'apport personnel peut être constitué par les économies de l'acquéreur, mais aussi par les prêts d'épargne logement, les prêts du 1 % logement, etc.

Arrhes

Sommes versées lors de la conclusion d'un contrat.

A la différence d'un Acompte, le versement d'arrhes par l'acquéreur ne constitue pas, de sa part, un engagement définitif à acheter. Sauf dispositions contraires du contrat, l'acquéreur peut en effet toujours se désengager, mais il perdra alors le montant des arrhes versés. De son côté, le ven deur peut aussi se désister, mais il devra alors verser à l'acquéreur une somme égale à deux fois le montant des arrhes.

Avenant

Acte complémentaire à un contrat initial établi entre les différentes parties, dont l'objet est de compléter ou de modifier les clauses du contrat initial.


- B -

Bail

Document définissant les relations contractuelles entre propriétaire et locataire.

Certains sont soumis à une réglementation particulière (notamment les baux portant sur les locations vides à usage de Résidence principale qui sont soumis à la loi du 6 juillet 1989), d'autres relèvent de la libre volonté des parties dans le cadre des dispositions du Code civil (notamment les locations meublées), d'autres enfin relèvent d'une législation particulière (locations HLM).

Dans le langage courant, on parle indifféremment de bail ou de contrat de location.

Bailleur

Personne qui donne à louer un bien immobilier. Il peut s'agir d'une personne physique ou d'une personne morale (banque, compagnie d'assurance, mutuelle, ...).

Bâtiment

Un bâtiment, ou encore un édifice, est une construction immobilière destinée d'une part à servir d'abri, c'est-à-dire à protéger des intempéries des personnes, des biens et des activités, d'autre part à manifester leur permanence comme fonction sociale, politique ou culturelle.

L'art de concevoir des bâtiments s'appelle l'architecture, tandis que celui de les disposer à l'échelle de la ville s'appelle urbanisme. La construction des bâtiments relève de spécialités professionnelles définies, appellées corps d'état, qui forment ensemble le secteur du bâtiment.

Elle nécessite aussi l'intervention de professions particulières comme les métreurs, les ingénieurs, les décorateurs, les contrôleurs, les géomètres, etc.

Bulle immobilière

Une bulle immobilière est une bulle de Spéculation qui trouve sa base à l'échelle locale d'une région voire sur la totalité du territoire d'un marché immobilier. Elle se caractérise par l’augmentation rapide de la valeur des biens immobiliers.

Intimement liée à des aspects spéculatifs et psychologiques, la hausse des prix évolue sans aucun rapport avec de nombreux fondamentaux économiques. A long terme, le marché reviendra inéluctablement à sa valeur d’équilibre. Le dégonflement de la bulle peut être lent (cas des marchés immobiliers en général, en raison de la faible liquidité des biens), ou rapide : la correction des prix prend alors la forme d’un krach immobilier.


- C -

Cautionnement

Le cautionnement offre la possibilité à une personne de se porter garante du paiement de sa dette par une autre personne.

Le cautionnement s’affirme comme une convention unilatérale par laquelle une personne physique ou morale, dite « caution », s'engage à payer la dette d'une autre personne, appelée « Débiteur principal », à son Créancier. Elle s’inscrit comme un engagement accessoire du contrat qui relie le Débiteur principal à son Créancier.

Certificat loi Carrez

Loi Carrez : Indication de la superficie privative pour les immeubles d'habitation ou à usage professionnel faisant partie d'une Copropriété verticale ou horizontale Depuis 1997, la vente d'un lot de Copropriété qui représente une superficie supérieure à 8m² oblige le vendeur à indiquer la superficie privative lors de la signature de la Promesse de vente ou compromis (sont exclus de cette mesure : les garages, les caves, et les emplacements de parking.)

Si cette superficie n'est pas mentionnée dans la Promesse de vente, alors l'acquéreur peut invoquer la nullité de la vente dans le mois qui suit la signature de l'acte définitif ; bien évidemment il perd ce droit lorsque la superficie figure dans l'acte de vente définitif. Afin d'éviter toute mise en cause par le futur acheteur, il est préférable de s'adresser à un à un professionnel du mesurage pour effectuer le diagnostic loi Carrez selon la législation en vigueur. L'intervention d'un expert en diagnostic de mesurage donne lieu à l'édition d'un certificat loi carrez.

Toutefois, si la surface mentionnée est inférieure d'au moins 5 % à la surface réelle, l'acquéreur dispose d'un an, à compter de la signature de l'acte définitif, pour obtenir une diminution de prix proportionnelle à la surface manquante. Cette diminution de prix se traduit par le remboursement d'une partie des sommes versées. Il est donc indispensable de faire effectuer le diagnostic loi Carrez par un professionnel dûment accrédité qui dispose d'une assurance en responsabilité civile qui protège le vendeur en cas de surévaluation de la surface déclarée.

Cession

Transmission d'un bien immobilier soit dans le cadre d'une vente (on parle de mutation à titre onéreux), soit à titre gratuit (donation). Cette transmission implique un changement de propriétaire du bien.

Commission

Rémunération versée à un Agent immobilier dans le cadre de l'exercice de son activité (vente, location, gestion...). La commission varie selon le type de transaction ou d'opération effectuée. Elle est librement fixée par l'agent immobilier mais son mode de calcul doit être affiché en vitrine de l'agence.

Conseil syndical

Le conseil syndical de copropriété est l'organe de contrôle au sein du syndicat de copropriétaires.

Sa mission est définie dans l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée :

  • Il assiste le syndic et contrôle sa gestion"
  • Il donne son avis au syndicat ou à l'assemblée générale sur toutes questions concernant le concernant
  • Le conseil syndical n'a aucun pouvoir de décision, sauf à y être mandaté de façon limitée par l'assemblée générale
  • Les membres du conseil syndical sont élus par l'assemblée générale parmi les copropriétaires
  • Ces membres désignent entre eux leur président

En France, il y a plusieurs centaines de milliers de conseiller syndicaux , avec une implication très variable dans la vie de leurs copropriétés.

Conservation des hypothèques

La Conservation des hypothèques est une institution française administrative et fiscale de la Direction générale des impôts (DGI). Il en existe plus de 300 en France.

La conservation des hypothèques a une mission fiscale qui consiste à récolter les droits et taxes d'enregistrement des actes authentiques.

La procédure d'enregistrement est une procédure administrative, qui ne confère aux actes publiés qu'une présomption de preuve.

En outre, elle possède aussi une mission foncière et patrimoniale, par la publication et la conservation de tous les droits existants sur les immeubles (servitude, Hypothèque, Usufruit...). Ainsi, toute personne qui en fait la demande est en droit d'obtenir des informations sur la situation patrimoniale de personnes ou la situation juridique d'immeubles.

L'ensemble des informations contenues dans les actes soumis à enregistrement est transcrit obligatoirement dans le fichier immobilier. Il a été créé par le décret 55-22 du 4 janvier 1955. Il est composé pour chaque commune et décrit la situation juridique de chaque parcelle et immeuble.

Convention d'indivision

Les héritiers qui souhaitent rester en Indivision peuvent choisir de passer entre eux un contrat appelé "convention d'indivision".

Cette convention va leur permettre de fixer les règles de fonctionnement de l'indivision, et instituer ainsi une gestion plus souple que celle qui résulterait du simple jeu des règles légales.La forme de la convention.

La convention d'indivision doit être établie devant le Notaire, dès lors qu'il y a un immeuble (maison, appartement, terrain) parmi les biens indivis. Cette convention doit comporter la désignation des biens indivis et l'indication des quotes-parts appartenant à chacun. La convention peut être prévue pour une durée déterminée, qui ne saurait être supérieure à 5 ans, ou pour une durée indéterminée.

Dans le cas d'une convention à durée indéterminée, l'un des signataires peut à tout moment demander le partage. Dans le cas d'une convention d'indivision pour une durée déterminée, l'indivision ne peut généralement pas être rompue, sauf si un co-indivisaire peut justifier de motifs sérieux à sa demande en partage, ou s'il était dans cette Indivision un mineur, accédant à la majorité. Ce dernier dispose d'un délai de 1 an après l'anniversaire de ses 18 ans pour faire sa demande de partage.

Copropriété

La copropriété est l'organisation d'un immeuble bâti ou groupe d'immeubles bâtis dont la propriété est divisée, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part des parties communes.

Le nombre de logements en copropriété s'élève en France à près de 7,6 millions sur un total de 29,5 millions de logements (INSEE - 2002). Les immeubles sous le régime de la copropriété vont du Bâtiment de deux logements jusqu'à des ensembles de plusieurs bâtiments regroupant des centaines de logements. Les plus grandes copropriétés de France, Grigny 2 (Grigny, Essonne) et Parly 2 (Le Chesnay et Rocquencourt, Yvelines) avoisinent les cinq mille logements.

Le régime de la copropriété est strictement encadré par la loi du 10 juillet 1965 et son décret d'application du 17 mars 1967, la loi du 13 décembre 2000(loi SRU) et son décret d'application du 27 mai 2004. Ces lois et décrets sont d'ordre public, c'est-à-dire qu'il est impossible d'y déroger par contrat.

La copropriété est divisée en lots. Un lot de copropriété est composé de manière indissociable d’une partie privative (appartement, garage, local commercial, cave, etc.) réservée à l’usage exclusif de son propriétaire et d’une quote-part des parties communes et des équipements communs de l'immeuble (sol, couloirs, escaliers, toiture, ascenseur, etc).

La quote-part des parties communes détenue par chaque copropriétaire est exprimée en tantièmes (millièmes, 10 000°, 100 000°, etc.) et s’évalue en proportion de la valeur de son lot par rapport à l'ensemble des autres lots de l'immeuble. Les parties privatives, les parties communes et les tantièmes sont définis par l’état descriptif de division et le règlement de copropriété, qui est un document ayant valeur de contrat à l’égard de chaque copropriétaire.

Les parties communes, qui sont en principe listées dans le Règlement de Copropriété, sont gérées par le Syndic, conformément aux décisions prises en Assemblée Générale par les Copropriétaires, selon les règles de majorité prévues par la loi. L'ensemble des copropriétaires est regroupé au sein du Syndicat des copropriétaires. Le syndicat des copropriétaires est constitué de l’ensemble des copropriétaires, sans exception. Doté de la personnalité juridique, il administre les parties communes, assure la conservation de l’immeuble et la défense des intérêts collectifs. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers.

L'Assemblée Générale permet aux copropriétaires de prendre toute décision utile se rapportant à la gestion de l'immeuble : entretien, chauffage, aménagement, recouvrement des créances, choix du Syndic, etc.

  • Le Syndicat se doit de se réunir en Assemblée Générale au moins une fois par an.
  • L’ensemble des copropriétaires, sans exception peut y faire valoir sa voix. Chaque copropriétaire détient autant de voix qu’il possède de tantièmes dans les parties communes de la copropriété. Elle seule a pouvoir de décision, par le vote. Elle suit des règles obligatoires de convocation, de quorum, d'ordre du jour et de majorité.
  • Le Syndic a lui la charge de gérer l'immeuble et les équipements communs
  • Il est le mandataire du syndicat des copropriétaires
  • Il est désigné par l'Assemblée générale
  • Son Mandat est renouvelé tous les trois ans au maximum
  • Il administre la copropriété au sens large

Le Conseil syndical est pour sa part :

  • Un organe de liaison entre les copropriétaires et le Syndic
  • Il s’affirme comme un outil de contrôle
  • Sa mission première est d’assister le Syndic et de contrôler sa gestion
  • Il a un rôle consultatif et n’a pas de pouvoir de décision
  • Enfin, il faut savoir que le règlement de copropriété comporte deux parties : l’état descriptif de division en lots de copropriété qui énumère et définit les parties privatives et les parties communes et un volet règlementaire qui fixe leurs conditions d’utilisation.
  • Il détermine les différentes catégories de charges auxquelles chaque lot doit contribuer, dans le respect des principes légaux de répartition
  • Il éclaire aussi sur les droits et obligations de chaque copropriétaire, et l’organisation générale de la copropriété
  • Lors de l’achat d'un lot, il a la valeur d’un contrat entre l'acquéreur et le Syndicat des Copropriétaires. Comme pour tout contrat, il est donc recommandé de le lire avec attention et d’en respecter toutes les dispositions.

Créancier

Personne ou organisme financier titulaire d'une créance sur une autre personne ou un autre organisme. Dans le cadre d'un emprunt immobilier, le créancier est l'organisme ou l'établissement qui a accordé le crédit à l'acquéreur. Le Débiteur a nécessairement obligation de remboursement auprès de ce créancier dès que cela est possible.

Crédit immobilier

Un crédit immobilier comporte les caractéristiques suivantesp> Il est établi sous forme de prêt d'un montant donné, remboursable par mensualités constantes.

Il est accordé par une banque ou un organisme financier spécialisé et établi sur une durée longue (plusieurs années ou décennies) sauf en cas de prêt-relais couvrant une période d'attente entre l'achat d'un bien immobilier et la revente d'un autre bien où une autre rentrée financière attendue), en général à taux fixe toute la durée du prêt immobilier ou bien taux révisable

Il exige une garantie de prêt sur le bien financé. Administrativement, il s’accompagne d'une assurance décès invalidité sur l'emprunteur, de frais de dossier Le crédit est souvent limité à une partie de la valeur totale du bien, en général un Apport personnel situé entre 10 et 30 % est exigé.

La Taux Effectif Global (TEG) est le coût total du prêt consenti à l'emprunteur exprimé en pourcentage annuel du montant de ce prêt. Le TEG est calculé à partir du taux nominal. C'est l'indicateur du coût global de votre prêt. Il est à noter que sur un plan technique, il existe plusieurs types de prêt :

  • Le prêt amortissable
  • Le prêt in fine
  • Le prêt progressif ou dégressif
  • Le prêt palier Le prêt modulable

- D -

Débiteur

Débiteur, ou solvens, une personne qui a emprunté de l'argent, et qui par conséquent porte une dette envers son créditeur ou Créancier. Il paie l'accipiens.

Diagnostic amiante

Les propriétaires qui mettent en vente un bien immobilier dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997 doivent effectuer des recherches relatives à la présence d'amiante dans les matériaux et produits. Pour les immeubles en Copropriété, ce diagnostic concerne les parties privatives mais aussi les parties communes.

Le diagnostic amiante doit obligatoirement être réalisé par un professionnel qui délivrera à l'issue de son expertise un certificat amiante.

Le certificat amiante doit être annexé à toute promesse unilatérale de vente et à tout contrat de vente. Il concerne une quinzaine de matériaux accessibles sans travaux de destruction. A défaut, le vendeur est responsable de la garantie des vices cachés à raison des vices constitués par la présence d'amiante dans les éléments de construction.

Diagnostic conformité piscine

Diagnostic conformité piscine Chaque piscine doit, depuis le 1er janvier 2006, répondre à des normes de sécurité précises dont la conformité doit être établie par un diagnostic.

Diagnostic d'état des risques naturels et technologiques

Diagnostic d'état des risques naturels et technologiques Depuis le 1er juin 2006, tout vendeur ou Bailleur d'un bien immobilier doit fournir un état des risques naturels et technologiques et une déclaration des sinistres pour lesquels il a été indemnisé depuis 1982.

Le diagnostic des risques naturels et technologiques, fondé sur les informations transmises par le préfet de département au maire de la commune où est situé le bien, concerne toute transaction immobilière. Il doit être annexé à tout type de contrat de location écrit, de réservation d'un bien en l'état futur d'achèvement, de la Promesse de vente ou de l'acte réalisant ou constatant la vente d'un bien immobilier ou non bâti.

Aux termes des articles L. 125-5 et R. 125-23 à 27 du code de l'environnement, les acquéreurs ou locataires de bien immobilier, de toute nature, doivent être informés par le vendeur ou le Bailleur, qu'il s'agisse ou non d'un professionnel de l'immobilier, de l'existence des risques naturels et technologiques auxquels ce bien est exposé.

Cette obligation d'information des risques naturels et technologiques s'applique dans chacune des communes dont la liste est arrêtée par le préfet du département, pour les biens immobiliers bâtis ou non bâtis situés :

  • Dans le périmètre d'exposition aux risques naturels et technologiques délimité par un plan de prévention des risques technologiques ayant fait l'objet d'une approbation par le préfet ;
  • Dans une zone exposée aux risques naturels et technologiques délimitée par un plan de prévention des risques naturels prévisibles approuvés par le préfet ou dont certaines dispositions ont été rendues immédiatement opposables en application du code de l'environnement (art. L. 562-2) ;
  • Dans le périmètre mis à l'étude dans le cadre de l'élaboration des risques technologiques ou d'un plan de prévention des risques naturels prévisibles prescrit par le Préfet ;
  • Dans une des zones de sismicité I a, I b, II ou III mentionnées à l'article 4 du décret du 14 mai 1991.

Pour chaque commune concernée, le préfet du département arrête :

  • la liste des risques naturels et technologiques prévisibles et des risques technologiques à prendre en compte ;
  • la liste des documents auxquels le vendeur ou le Bailleur peut se référer

L'arrêté préfectoral comporte en annexe, pour chaque commune concernée :

  • Un ou plusieurs extraits des documents permettant de délimiter les zones de la commune exposées aux risques naturels et technologiques pris en compte
  • Une fiche permettant de préciser la nature et, dans la mesure du possible, l'intensité des risques dans chacune des zones et périmètres délimités par le plan prévention des risques naturels ou technologiques et dans les zones de sismicité I a, I b, II ou III

Le préfet adresse copie de l'arrêté au maire de chaque commune intéressée et à la chambre départementale des notaires.

L'arrêté est affiché dans les mairies de ces communes et publié au recueil des actes administratifs de l'Etat dans le département.

Un avis de publication de l'arrêté est inséré dans un journal diffusé dans le département.

Les arrêtés sont mis à jour : lors de l'entrée en vigueur d'un arrêté préfectoral rendant immédiatement opposables certaines dispositions d'un plan de prévention des risques naturels prévisibles, ou approuvant un plan de prévention des risques naturels prévisibles ou un plan de prévention des risques technologiques, ou approuvant la révision d'un de ces plans ; lorsque des informations nouvelles portées à la connaissance du préfet permettent de modifier l'appréciation de la sismicité locale, de la nature ou de l'intensité des risques auxquels se trouve exposée tout ou partie d'une commune faisant l'objet d'un de ces plans.

Les documents mentionnés ci-dessus peuvent être consultés en Mairie des communes concernées ainsi qu'à la préfecture et dans les sous-préfectures du département où est situé le bien mis en vente ou en location. Certains peuvent être directement consultables sur internet à partir du site de la préfecture de département.

Le diagnostic des risques naturels et technologiques est établi directement par le vendeur ou le Bailleur, le cas échéant avec l'aide d'un professionnel qui intervient dans la vente ou la location du bien.

Ce diagnostic doit être établi moins de 6 mois avant la date de conclusion de tout type de contrat de location écrit, de la réservation pour une vente en l'état futur d'achèvement, de la Promesse de vente ou de l'acte réalisant ou constatant la vente du bien immobilier auquel il est annexé.

L'état des risques naturels et technologiques mentionne la sismicité et les risques naturels ou technologiques pris en compte dans le ou les plans de prévention et auxquels le bien est exposé. Cet état est accompagné des extraits des documents de référence permettant de localiser le bien au regard de ces risques.

Diagnostic de performance énergétique

Ce diagnostic, qui doit également être réalisé par un professionnel, permet d'identifier les consommations prévisionnelles d'énergie des logements et des bâtiments mis en vente.

Le concept de diagnostic de performance énergétique (DPE) pour les bâtiments est issu de la directive européenne 2002/91 du 16 décembre 2002 sur la performance énergétique des bâtiments, qui demande aux Etats membres de renforcer la réglementation des bâtiments neufs, de mettre en place des réglementations lors des rénovations, d'instaurer l'inspection des chaudières et des systèmes de climatisation et de rendre obligatoire l'établissement d'un certificat de performance énergétique (appelé ultérieurement par la France, diagnostic) à la vente, à la location et à la construction. Le ministère de l'emploi, de la cohésion sociale et du logement a publié le vendredi 15 septembre 2006, avec le ministère délégué à l'industrie, le décret permettant la réalisation des diagnostics de performance énergétique dans les bâtiments. Deux arrêtés d'application, datés du 15 septembre 2006, ont été publiés au Journal officiel du 28 septembre 2006.

La lecture du diagnostic de performance énergétique sera facilitée par une estimation chiffrée en euros et par l'utilisation de la double étiquette suivante : une étiquette pour connaître la consommation d'énergie (comme pour l'électroménager et désormais les voitures) une étiquette pour connaître l'impact de ces consommations sur l'effet de serre.

Cette estimation des consommations d'énergie sera établie sur la base d'un diagnostic effectué selon une méthode approuvée par le ministère ou bien sur la base des consommations constatées sur 3 années. Outre cette estimation, le diagnostic comprendra également des recommandations techniques qui permettront au propriétaire de repérer les travaux les plus efficaces pour économiser l'énergie.

Bien entendu, les consommations réelles des bâtiments dépendront très directement des conditions d'usage et de la température effective de chauffage ; ces estimations ne pourront ainsi constituer une garantie contractuelle, mais elles permettront une comparaison objective de la qualité des logements et bâtiments mis en vente.

Diagnostic électrique

Certifiant la conformité de l'installation électrique intérieure d'un logement, ce diagnostic électrique devra être fourni par le propriétaire lors de tout Acte de vente. La date de sa mise en application sera arrêtée par un décret ultérieur.

Diagnostic gaz

Diagnostic gaz Depuis le 1er novembre 2007, lors de toute transaction d'un bien immobilier équipé d'une installation au gaz naturel, le vendeur se voit dans l'obligation de fournir un diagnostic gaz attestant de la conformité du dispositif.

Diagnostic plomb

La loi du 29 juillet 1998 oblige les vendeurs d'un bien immobilier à faire établir par un expert "un état des risques d'accessibilité au plomb" (dit diagnostic plomb) qui indique si les revêtements du bien contiennent du plomb et relève les facteurs de dégradation du bâti.

Depuis le 27 avril 2006, l'Etat des Risques d'Accessibilité au Plomb (ERAP) est remplacé par un Constat de Risque d'Exposition au Plomb (CREP).

Le Constat des risques d'exposition au plomb (CREP) a pour objectif la prévention et l'information vis-à-vis du plomb dans les peintures en cas de vente d'un bien mobilier. Tout vendeur de tout ou partie d'immeuble à usage d'habitation construit avant le 1er janvier 1949 et situé dans une zone à risque d'exposition au plomb délimitée par le Préfet (dans le Rhône, la totalité du département est concernée) est tenu d'annexer à la promesse ou au contrat de vente un état des risques d'accessibilité au plomb réalisé par un contrôleur technique ou un technicien de la construction qualifié en diagnostic plomb.

Si ce diagnostic plomb révèle la présence de revêtements contenant du plomb, il lui est annexé une note d'information générales à destination du propriétaire, lui indiquant les risques de tels revêtements. Ce diagnostic plomb est alors communiqués par le propriétaire aux occupants, aux entreprises amenées à intervenir dans les locaux et sont tenus à la disposition de l'administration. Si le diagnostic plomb révèle une accessibilité au plomb, le propriétaire en transmet, de plus, une copie au Préfet (Direction Départementale de l'Equipement).

Cette expertise plomb doit avoir été établie depuis moins d'un an à la date de la signature de la Promesse de vente. A défaut, le vendeur ne pourra pas s'exonérer de la garantie des vices cachés et pourrait s'exposer à des sanctions pénales.

Diagnostic termite

Le diagnostic termite ou état parasitaire (Termites et insectes xylophages).

La loi du 8 juin 1999 stipule que tous les occupants et propriétaires d'un bien immobilier bâti ou non bati (terrains), ou du syndic de Copropriété pour les parties communes, doivent déclarer en Mairie la présence éventuelle d'insectes xylophage (termites principalement) dès qu'il en ont connaissance.

Ainsi, lors de la vente d'un bien immobilier, un état parasitaire (appelé de façon commune diagnostic termite) du Bâtiment, datant de moins de trois mois, doit être joint à l'acte définitif.

Ce diagnostic termite, ou état parasitaire, n'est pas obligatoire dans toutes les communes de France, bien le nombre de zones infestées ne cessent d'augmenter, mais si ce bien est situé sur une commune ayant fait l'objet d'une déclaration préfectorale, ce diagnostic termite, ou état parasitaire, revêt alors un caractère obligatoire.

A défaut, la vente ne sera pas nulle, mais le vendeur qui ne satisfait pas à cette obligation pourra être tenu responsable au titre des vices cachés auprès de l'acheteur et passible d'une amende.

Droit de propriété en France

Le droit de propriété est régi par l’article 544 du Code civil français « le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par la loi ou les règlements ».

Il s'articule autour de trois sous-parties, héritage du droit romain : L'usus, droit d'utiliser un bien, d'en jouir sans le transformer Le fructus, droit de disposer des fruits (récoltes, revenus, dividendes...) de ce bien L'abusus, droit de transformer ce bien, de s'en séparer (de l'aliéner) ou de le détruire.

Les deux premières sous-parties, lorsqu'elles ne sont pas accompagnées de la troisième, constituent l'usufruit,droit réel qui confère à son titulaire le droit d'utiliser et de percevoir les revenus et les biens qui appartiennent à une autre personne. Ce droit est précaire car il prend fin à la mort de l'usufruitier. L'abusus non accompagné d'usus et de frutus est aussi appelé « nue propriété».


- E -

Etat des lieux

Formalité obligatoire qui constate l'état d'un logement lors de la remise des clés et lors de la restitution d'un logement. Il peut être établi directement par les parties (locataire/bailleur ou locataire/agent immobilier), de manière contradictoire, ou par un huissier de justice.

Évaluation immobilière

Par une évaluation immobilière, on cherche à apprécier la valeur à laquelle un bien immobilier est vendable.

Plusieurs motifs peuvent conduire à mener une évaluation immobilière préparation d’une mutation (transaction), financement ou refinancement d'immeuble, réalisation d’actes de gestion (assurer l'immeuble en valeur à neuf, faire le point de la valeur de ses propres biens dans le cadre d'une saine gestion, déterminer le prix auquel on va louer l'immeuble), paiement des impôts ou vérification de leur bien fondé (droits de mutation, Taxe foncière sur les propriétés bâties), déclaration annuelle de la valeur d'un portefeuille immobilier inscrit en Bourse, défendre ses droits en justice.

Le prix des immeubles gouverne, au-delà de l'investissement, la vie des personnes, des institutions et des états. Une évaluation immobilière peut se faire suivant plusieurs méthodes La comparaison des prix pratiqués sur le marché pour des biens semblables. L'actualisation des gains futurs générables avec le bien. Le calcul du coût de remplacement déprécié du bien. Difficile, l'opération est généralement confiée à un expert immobilier en France.

Les données prises en compte sont de plusieurs ordres :

  • 1. Les données physiques qui ont trait pour l'essentiel à la nature de l'immeuble et de son environnement immédiat : destination actuelle et potentielle (usage), dimension du terrain, Surface habitable de l'immeuble, surface corrigée, etc. qualité architecturale, beauté, qualité des matériaux, équilibre de l'ensemble, état d'entretien, adaptation à sa destination (niveau de confort interne, existence de nuisances externes…), emplacement, voisinage
  • 2. Les données juridiques. En France, elles sont pour l'essentiel au nombre de trois :  le zonage et le COS ou coefficient d'occupation des sols qui détermine le nombre maximal de m² constructibles, ce qui influe sur la valeur du terrain advenant une reconstruction,le mode d'occupation du local (loi de 1948, habitation, bureaux, etc.), les limitations accordées au droit d'aliéner (droit de Préemption urbain, droit de Préemption des fermiers et des SAFER).
  • 3. Les données économiques. Elles sont fonction de l'importance du marché et de son évolution : conjoncture économique générale : dynamisme économique, taux d'intérêt, etc. conjoncture spécifique à l'immobilier : surplus ou pénurie d'espaces du type analysé, perspectives d'avenir, etc. conjoncture locale, etc.

Expropriation

Procédure engagée par l'Administration par laquelle le propriétaire d'un bien immobilier est obligé d'abandonner son bien au profit de l'Etat moyennant indemnité. Elle n'est autorisée que pour la réalisation d'une opération reconnue d'utilité publique.


- F -

FNR

FNR est un sigle signifiant Frais de Notaire Réduits. Ces frais réduits sont applicable dans le cas d'une transaction immobilière dans laquelle le bien immobilier concerné est achevé depuis moins de 5 ans. Cependant, même si c'est l'usage, ce terme de "frais réduits" est employé à tors puisque ce qui n'est pas payé par l'acheteur l'est de manière plus importante sous forme de TVA par le vendeur.

Foncier

Tout ce qui rapporte aux propriétés bâties ou non : appartenance, exploitation, revenus et imposition. Le terme est employé pour désigner les terrains constructibles, base de toute opération de promotion immobilière.

Frais de notaire

Ils sont obligatoires lors d'une transaction immobilière et représentent environ 8 % du prix du bien s'il s'agit d'un logement ancien et environ 3 % du prix du bien s'il s'agit d'un logement neuf. Ces frais se répartissent en trois postes : les taxes versées au Trésor Public, les émoluments du Notaire et les diverses autres dépenses, appelées débours.


- G -

Garantie de prêt immobilier

En France, lors de l'achat d'un bien immobilier, les établissements bancaires qui financent l'acquisition peuvent réclamer au Débiteur des garanties de plusieurs natures. Ainsi, en cas de non remboursement du prêt par l'emprunteur, les banques disposeront de solutions rendant plus aisée la récupération les fonds qu'elles ont avancés.

Pour garantir le prêt, plusieurs choix sont possibles : Hypothèque Garantie traditionnelle occasionnant certains frais (notamment la taxe de publicité foncière et le recours obligatoire à un Notaire pour son inscription à la conservation des hypothèques). L'hypothèque comporte une Mainlevée, pouvant occasionner des frais supplémentaires en cas de revente du bien immobilier avant expiration du prêt. Inscription en Privilège de Prêteur de Deniers(IPPD) Garantie traditionnelle portant uniquement sur les biens anciens. Elle est moins chère que l'hypothèque (pas de taxe de publicité foncière).

L'IPPD comporte une aussi une, pouvant occasionner des frais supplémentaires en cas de revente du bien immobilier avant expiration du prêt. Société de cautionnement.

Les banques ont également créé des sociétés de Cautionnement, qui, sur le principe de la caution pour un Bail, assurent elles le remboursement du prêt en cas de non-paiement par l'emprunteur. La société de Cautionnement dispose ensuite d'un recours contre l'emprunteur. A la différence de l'hypothèque et du privilège de prêteur de deniers, ce Cautionnement, qui est payant, n'entraîne pas de frais d'inscription à la Conservation des hypothèques ni de frais de Notaire. En outre, la caution ne nécessite pas de Mainlevée. Il s'agit d'un acte sous seing privé qui n'a pas de formalisme juridique particulier. Il est accordé par les banques en fonction du montant du prêt et de l'apport personnel pour l'achat du bien immobilier.

  • Caution « mutuelle fonctionnaire » Garantie particulièrement intéressante pour les fonctionnaires et pour certaines activités particulières.
  • Caution solidaire d’un particulier Garantie comparable à celle effectuée dans le cadre d'un crédit à la consommation. Elle est néanmoins peu utilisée dans le cas d'un Crédit immobilier, les banques préfèrant une caution bancaire ou une inscription.

Dans le cas d'acquisition d'un bien immobilier par une petite personne morale (par exemple une société civile immobilière), les banques exigent quasi systématiquement une caution solidaire et indivisible de l'ensemble des associés.


- H -

Honoraires d'agence

En échange de son intervention, l'agent immobilier reçoit une rémunération. Les honoraires sont libres, le tarif doit en revanche être affiché dans la vitrine de l'agent et dans les lieux d'accueil du public. Ils sont fixés par le Mandat de vente, ainsi que la partie en supportant la charge, et sont inclus dans le prix de vente des publicités s'ils sont à la charge de l'acquéreur ou du vendeur. Leur montant et la partie en ayant la charge sont en général mentionés dans le contrat de vente.

Les barèmes habituels varient en fonction du prix de la transaction : plus le prix de vente du bien sera élevé, plus le pourcentage de la Commission sera moindre. On observe généralement que les agences immobilières prennent en moyenne pour les transactions de résidences 5% d'honoraires TTC au nord de la France et de 6 à 10% TTC au sud ; et 8% HT pour les transactions commerciales. Aucun règlement n'est dû, exigible ou acceptable avant que l’opération soit constatée dans un Acte authentique de transfert de propriété, sauf si le mandant est un professionnel auquel cas un règlement est possible avant la conclusion effective de l'opération.

En cas d'échec du contrat de vente, il n'a donc pas droit à cette rémunération, mais il peut demander une réparation du préjudice subi à la partie par qui l'abandon du contrat est arrivé, si le Mandat précise une clause d'exclusivité, pénale ou aux termes de laquelle une Commission sera due par le mandant même si l'opération terminée sans son intermédiaire.

Afin que l'assiette des droits de mutation et des émoluments du Notaire ne comprennent pas les honoraires de l'agent, il est d’usage de les inscrire à la charge de l'acheteur : ainsi, le prix de vente pris en compte à l'acte authentique est le prix "net vendeur". Sans cette disposition, le coût total serait augmenté de 5,09% de droits de mutations et des émoluments du Notaire (environ 1% TTC pour les transactions habituelles) calculées sur la Commission. Il est cependant possible de conserver la charge des honoraires au vendeur, ce qui est habituel lorsque qu'il est professionnel : en effet, il pourra récupérer les 19,6% de TVA ce qui représente un gros avantage.

Hypothèque

Une hypothèque est un droit accordé à un Créancier (par exemple une banque) sur un bien immobilier en garantie d'une dette, sans que le propriétaire du bien en soit dépossédé. Le bien hypothéqué est saisissable par le Créancier si les échéances ne sont pas payées, afin de le mettre en vente et de récupérer les sommes dues.

Une hypothèque s’enregistre par le biais d'un Notaire ou dans certains cas d'un juge, et fait l'objet d'une inscription sur un registre officiel. En France, l'hypothèque sert à garantir le paiement d'une dette contractée sur des biens immobiliers neufs ou anciens. Elle fait l'objet d'une taxe de publicité foncière (0,615 % du montant du prêt [0,715% depuis le 1er janvier 2006]). Les frais d'hypothèque représentent environ 2 % du montant du prêt.

Généralement, en cas de vente du bien immobilier avant expiration de la date d'effet de l'hypothèque, il sera procédé à la radiation (appelée "mainlevée") de l'inscription d'hypothèque, aux frais du débiteur-vendeur. Cette radiation se fait auprès du conservateur des hypothèques par l'intermédiaire d'un Notaire. Les frais de cet acte de Mainlevée sont à la charge de l'emprunteur/vendeur du bien immobilier.


- I -

Impôts locaux

Ensemble des impôts perçus par les collectivités locales : taxe foncière due par toute personne propriétaire du bien immobilier (y compris les terrains) au 1er janvier de l'année ; taxe d'habitation due par toute personne qui occupe le logement au 1er janvier de l'année ; taxe d'enlèvement des ordures ménagères et dans certaines communes la taxe de balayage ; taxe spéciale d'équipement perçue dans certaines régions.

Indivision

Elle permet à des personnes ayant ou non un lien de parenté, d'acquérir un bien immobilier (on parle alors d'indivision conventionnelle). Ce mode d'achat intéresse particulièrement les personnes vivant en concubinage. Les indivisaires signent une Convention d'indivision qui permet de définir la quote-part de chacun, qui peut aussi bien être répartie de façon égale qu'inégale. Il existe aussi une indivision ditelégale qui prend naissance à l'occasion notamment d'une succession, lorsqu'un ou plusieurs biens du défunt (par exemple une maison) revient à plusieurs héritiers (par exemple ses enfants).


- L -

Logement social

Un logement social est destiné, insufflé par une initiative publique ou privée, à des personnes à revenus modestes qui auraient des difficultés à se loger sur le marché libre. Le vocable sert aussi à désigner le secteur économique constitué par ce marché immobilier et les politiques d'économie sociale qui concourent à son administration.

On recense plusieurs types de logement social :

  • Le logement (public ou privé) de type HLM (habitation à loyer modéré)
  • Les logements construits et gérés par un organisme public ou privé
  • Le logement subventionné ou conventionné, construit et parfois géré par des entreprises privées
  • Les coopératives d'habitation dont la formation a été subventionnée et aidée juridiquement par les pouvoirs publics

Ceux-ci voient dans les coopératives une voie plus facile vers l'accession à la propriété qu'ils tendent à favoriser pour des raisons d'autonomie financière des familles et de responsabilité civique accrue des propriétaires. Au-delà du logement social, d'autres politiques d'habitation,comme notamment le contrôle des loyers, peuvent être très efficaces pour limiter les effets néfastes des pénuries ou pour tenter de maintenir le marché de logements à des niveaux de loyer plus acceptables pour la majorité des locataires.

Loi de 1948

La Loi votée le 1er septembre 1948, dite loi de 1948, garantit à certains locataires des loyers stables et un maintien dans les lieux. Cette règlementation du marché immobilier fut prise dans le contexte de la pénurie de logement que traversait la France au lendemain de la guerre. Elle ne s'appliquait qu'à des logements alors construits et qui y étaient soumis sous certaines conditions de localisation, vétusté, confort, etc. Les loyers, stabilisés depuis 1948, sont évidemment restés très inférieurs à ceux demandés aujourd'hui au prix du marché. Mais du fait de la croissante réhabilitation des appartements qui permet de s'affranchir de la loi, le parc des logements « loi de 1948 » s'est progressivement réduit. Enfin, on ne peut transmettre un tel bien à une autre personne que le bénéficiaire originel : les logements, encore soumis à la loi de 1948, souvent vétustes mais à des loyers très modérés, ne sont donc pas mis sur le marché.


- M -

Main levée

La mainlevée est un acte juridique par lequel le Créancier (souvent la banque) atteste que le Débiteur a achevé de rembourser son prêt. Auparavant, cette mainlevée était automatique deux ans après le terme normal du prêt.

Depuis la Réforme des Sûretés (ordonnance n° 2006-346 du 23/03/2006 publiée au JO du 24/03/2006), la durée extrême d'effet de l'inscription (Hypothèque ou PPD) est désormais rapportée à 1 an après le terme du prêt (art. 2434 du code civil).

Il faut noter qu’avant ce terme, en cas de revente d'un bien, l'acheteur demandera à ce que l'emprunteur procède à la mainlevée de l'hypothèque ou de l'IPPD car la banque est en droit de faire vendre le bien en cas d'impayé même si le propriétaire a changé. Ainsi, par cet acte, le bénéficiaire de l'hypothèque accepte de ne plus en être bénéficiaire.

Cette mainlevée possède un caractère obligatoire et comporte un montant élevé de frais. Certains organismes incluent dans le calcul initial des frais d'hypothèque ou de l'IPPD, les frais de mainlevée. Ex :Dans le cas de l’achat d’un bien immobilier sur 20 ans et qui est revendu au bout de 15 ans, des frais de mainlevée (environ 0,7 % pour un prêt de 120 000 €) seront à payer. Si ce bien est conservé 1 an après l'échéance du prêt c'est-à-dire 21 ans, aucun frais ne seront à régler.

Mandat

En France, le mandat confié à un Agent immobilier, est régi par la loi 70-9 du 2 janvier 1970, le décret du 20 juillet 1972 et l'arrêté du 15 septembre 1972.

On dénombre deuxtypes de mandats : mandat de vente et mandat d'achat. Pour toutes ventes immobilières par une agence, un mandat est obligatoire (loi Hoguet). Le mandat encadre et protége l'activité de l'agent immobilier et du négociateur immobilier et prévoie à l'avance sa rémunération. Le mandat de vente Un Mandat de vente peut prendre plusieurs formes : "exclusif", co-exclusif, "semi exclusif" ou simple.

En outre, il est à noter que si le ou les vendeurs font l’objet d’un démarchage à domicile, ils peuvent bénéficier d’un délai de rétractation de 7 jours à compter de la signature de l'engagement.

  • Le mandat simple confère à de multiples professionnels la mise en vente du bien immobilier. Ce type de mandat offre la possibilité au propriétaire de vendre par lui-même
  • Le mandat exclusif confie à un seul professionnel la mise en vente du bien immobilier. Ce type de mandat permet au propriétaire de vendre par lui-même mais il sera tenu de régler un montant équivalent à la Commission à l’agence.
  • Le mandat co-exclusif confie à un nombre limité et connu de professionnels la mise en vente d'un bien. Ce type de mandat engage le propriétaire à vendre par l’une des agences de la co-exclusivité ou a les dédommager pour un montant équivalent à la Commission. La rémunération peut-être répartie entre les agences sans nécessairement que ces dernières aient finalisées la vente
  • Le mandat "semi-exclusif" confie à un seul professionnel la mise en vente du bien immobilier. Contrairement à l’exclusivité, le propriétaire garde le droit de vendre son bien directement par lui-même. Le cas échéant, et selon l’accord passé avec le professionnel titulaire du mandat, les honoraires peuvent être dus en partie. En l’absence de clause et si le vendeur traite lui-même la transaction, il peut ne devoir aucun honoraire ni dédommagement

L’ensemble de ses mandats sont conclus pour une période déterminée, le plus souvent trois mois irrévocables mais renouvelables par tacite reconduction pour 12 à 24 mois. Ils deviennent alors dénonciables à tout moment avec un Préavis de quinze jours par lettre recommandée avec accusé de réception.

Le mandat d'achat

Le Mandat d'acheter (ou mandat "(de) recherche" ou "d'achat") est donné par un acheteur potentiel selon ses critères à un ou plusieurs mandataires. Il a l'avantage de permettre à l'acquéreur de ne pas payer des frais de Notaire sur la commision de l'agence. Comme tous contrats, tous les types de mandats conférent aux mandants et aux mandataires des droits et des obligations.

Obligations du Mandant : Fournir toutes les pièces pouvant concourrir à la bonne commercialisation de l'immeuble (titre de propriété, plan, clé, descriptif...)

Obligation du Mandataire : Mettre en œuvre toutes les démarches nécessaires à la réalisaion de la transaction ( activation de son réseau, prospection...).


- N -

Notaire

Un notaire est un métier du droit des pays de système de droit civil. Plus précisément définit par le dictionnaire de l'Académie française comme « l'officier ministériel qui reçoit ou rédige les contrats, les obligations, les transactions et les autres actes volontaires et leur confère l’authenticité ». La profession de notaire remonte au moins à la Renaissance dans les pays latins. Cependant, de nombreux équivalent existent dans le monde et il existe maintenant des associations internationales de notaires.

Nue propriété

Dans le Droit français, la nue propriété est la pleine propriété mais sans les droits d'usufruits. Le nu propriétaire ne peut donc pas user de la chose ni en percevoir les fruits. À la fin de l'usufruit, il deviendra plein propriétaire.


- P -

Panneau immobilier

Le panneau immobilier est un support publicitaire ou informatif apposé sur un bien immobilier et censé être visible de l'extérieur. Il est destiné à informer les prospects de la commercialisation du bien (vente ou location) ou de l'état d'avancement ("vendu").

Même il n’existe pas de réglementation concernant le format, le panneau immobilier traditionnel a un généralement un format de 80 cm x 60 cm. Toutefois la concurrence entre les agences immobilières les incite à faire réaliser des panneaux de plus en plus grands et de plus en plus originaux. Le matériau majoritairement utilisé est l'akylux pour sa légèreté et sa résistance. Très utilisé par certaines agences immobilières, le panneau immobilier peut aussi être employé pour faciliter les transactions entre particuliers.

Il convient de ne pas le confondre avec le panneau de chantier qui doit obligatoirement informer les tiers de l'obtention d'un permis de construire. Les promoteurs eux aussi utilisent des panneaux pour signaler de futurs projets, mais ceux-ci sont de plus grande taille. Il peut arriver que ceux-ci utilisent de panneaux "4x3" (4 mètres par 3 mètres).

Patrimoine immobilier

Le patrimoine immobilier est l’ensemble des biens immobiliers que possèdent des agents économiques (ménages, sociétés financières, sociétés non financières,…). Le patrimoine immobilier fait partie des actifs non financiers.

En France, le patrimoine immobilier représente 85 % des actifs non financiers de l’ensemble de l'économie, et 95 % des actifs non financiers détenus par les ménages. Le patrimoine immobilier représente 32 % des actifs de l’économie, mais 68 % de tous les actifs détenus par les ménages.[1]↑ a « Le patrimoine national en 2003 », INSEE première n° 1057, janvier 2006, INSEE.

Politique de la ville en France

La politique de la ville agrège un ensemble d'actions de l'État visant à revaloriser certains quartiers urbains et à réduire les inégalités sociales entre territoires.

Elle inclut des mesures législatives et réglementaires dans le domaine de l'action sociale et de l'urbanisme, en partenariat avec les collectivités territoriales reposant souvent sur une base contractuelle.

Le développement local, véritable approche volontariste, est en quelque sorte un processus de transformation qui accompagne une amélioration des conditions locales sur une période de plus ou moins long terme. Il tient compte des particularités économiques, sociales et culturelles locales.

Préavis

Période qui sépare la décision de rompre un contrat de la rupture définitive de ce contrat. Elle est destinée à permettre à la partie qui n'est pas à l'initiative de la rupture de prendre les dispositions qui s'imposent. Dans les contrats de location soumis à la loi du 6 juillet 1989, le préavis est fixé à 3 mois ; lorsque c'est le locataire qui donne congé et qui met donc fin au Bail, il peut être, dans certains cas particuliers, réduit à un mois seulement. Le préavis est en outre soumis à des règles de forme particulières (lettre recommandée avec AR ou signification par acte d'huissier).

Préemption

Le droit de préemption (ou Droit de préférence) est un droit légal ou contractuel accordé à certaines personnes privées (locataire, fermier, indivisaire, ...) ou publiques collectivités territoriales, mairies...) d'acquérir un bien en priorité à toute autre acquéreur, lorsque le propriétaire manifeste sa volonté de le vendre.

La création d'un droit de préemption résulte soit de la loi, soit d'un contrat entre les intéressés. Lorsqu'un droit de préemption existe, le propriétaire se doit de notifier, avant la mise en vente, son projet de vente au bénéficiaire du droit de préemption.

Le titulaire du droit de préemption a généralement un délai assez court pour faire connaitre sa réponse. A défaut de notifier sa réponse dans les délais, il est réputé avoir renoncé à son droit de préemption et le propriétaire peut alors vendre son bien librement, mais aux mêmes conditions. Si le bénéficiaire décide de préempter, il le fait aux conditions financières proposées par le vendeur. Toutefois, certains droits de préemption publics permettent au bénéficiaire d'offrir un prix inférieur à celui demandé par le vendeur. En cas de désaccord persistant, le "juste prix" est alors déterminé par une autorité impartiale. En France, on fait appel au juge de l'expropriation.

Prêt à l'accession sociale

En France, le Prêt à l'Accession Sociale est un prêt subventionné par l'Etat dans le but de permettre au plus grand nombre d'accéder à la propriété immobilière. Il est soumis à des conditions sociales : il convient de ne pas dépasser un plafond de ressources selon la situation de l'acquéreur, mais il faut aussi que le projet réponde à certains critères.

Ce prêt subventionné offre l'avantage d'inclure une protection entrainant un abaissement temporaire des mensualités en cas de chômage du bénéficiaire. Il peut également ouvrir droit à l'Aide personnalisée au logement (APL). Le PAS peut aider au financement d’un logement neuf, de la construction d'une maison individuelle, de l'achat d'un logement ancien ainsi que des travaux à effectuer sous certaines conditions. Le bien acquis par son intermédiaire doit être la Résidence principale de l'emprunteur, du conjoint ou des ascendants et descendants de l'un et l'autre.

Prêt épargne logement

En France, ce prêt peut être accordé lorsque l'on est titulaire d'un Logement (CEL) ou d'un Plan Épargne Logement (PEL) et si l'on y a placé son épargne.

Après une période d'épargne durant laquelle on acquiert des droits à prêts bonifiés, on peut envisager d’utiliser ces droits pour financer l'achat, la construction d'une Résidence principale soit à titre personnel soit dans le but de la louer. Ils peuvent également servir à financer une résidence secondaire pour l'achat ou des travaux à condition toutefois de ne pas avoir d'encours de prêts épargne logement sur la Résidence principale. En outre, le montant peut être augmenté par la Cession de droits d'autres membres de la famille.

Prêt locatif social

Le Prêt locatif social permet de financer pour les organismes HLM, et les sociétés d'économie mixte:

  • L'achat de terrain et la construction de logements neufs
  • L'acquisition-amélioration de logements anciens
  • La transformation de locaux divers, avec ou sans acquisition, en logements locatifs
  • La réalisation de logements-foyers destinés aux personnes âgées ou handicapées (hors résidences sociales)

Les logements sont destinés aux ménages dont les ressources ne dépassent pas 1,3 fois le plafond du prêt locatif à usage social. Le PLS (ainsi que le PLI) est également destiné aux personnes privées (morales ou physiques) qui mettent sur le marché des logements dont elles s'engagent à respecter deux caractéristiques essentielles : un plafond de loyer et un plafond de ressources des locataires. Ces prêts sont appuyés sur la ressource des Fonds d'Epargne (Livret A, principalement) centralisée par la Caisse des dépôts et consignations.

Promesse d'achat

Egalement dénommée Offre de prix ou Offre d'achat, il s'agit d'un avant contrat par lequel le candidat à l'achat s'engage à acquérir un bien immobilier à un prix déterminé.

Si le vendeur accepte ce prix, les deux parties seront définitivement engagées, sachant toutefois que les promesses d'achat, comme les promesses de vente, contiennent en principe des conditions suspensives (notamment celle relative à l'obtention des prêts).

Depuis le 1er juin 2001, sont nulles les promesses d'achat qui s'accompagnent du versement d'une somme quelconque de la part du candidat à l'achat.

Promesse de vente

Avant-contrat par lequel un vendeur s'engage à vendre un bien immobilier à une personne.

Unilatérale, cette promesse n'engage pas l'acheteur mais uniquement le vendeur pendant un délai limité (on parle du délai d'option) qui doit être clairement précisé dans le contrat.

Synallagmatique (on parle aussi de compromis), elle engage en principe les deux parties. Dans l'un et l'autre cas, elles sont en principe soumises à une série de conditions suspensives (obtention des prêts, d'un permis de construire, ...) et à un délai de rétractationde 7 jours.


- Q -

Quotes-Parts de division

Les quotes-parts de division La fixation d'une quote-part pour chacun des copropriétaires détermine le poids du vote et des implications financières de chacun.

Le chiffre de quote-part, il détermine :

  • le nombre de voix dont dispose chaque copropriétaire à l'assemblée générale
  • la part des dépenses à payer par copropriétaire au titre des charges générales d'entretien et d'administration...

Mais ce n'est pas une obligation. Une autre grille de répartition peut être prévue par le réglement de Copropriété. En tout cas, elle doit tenir compte des caractéristiques du lot (superficie, situation dans l'immeuble, aménagement intérieur, degré de confort...).


- R -

Résidence principale

Par le terme Résidence principale, on désigne l'habitation où la personne conduit ses activités principales.

De nombreuses personnes disposent d'un seul logement. Dans ce cas, ce logement unique est de fait leur Résidence principale. A contrario, certaines personnes disposent de plusieurs habitations qu'elles occupent à tour de rôle dans l'année. Par exemple, une personne qui vit dans son appartement en ville onze mois de l'année et qui passe ses vacances d'été dans sa maison de campagne, dispose de deux résidences. La première est qualifiée de Résidence principale et l'autre, de résidence secondaire. De même, une personne qui voyage toute l'année d'une de ses nombreuses résidences à une autre, ne disposera de fait que d'une seule Résidence principale. Enfin, certaines personnes sont "sans domicile fixe". Elles ne disposent, elles, d'aucune résidence et donc, de fait, d'aucune Résidence principale.

La notion de Résidence principale est avant tout juridique et est fixée par la Loi. De fait, la notion de Résidence principale permet de déterminer le lieu principal de résidence d'une personne. Elle permet ainsi de définir les droits et les obligations d'une personne qui sont liés à son lieu principal de résidence : les impôts, l'école de rattachement, les avantages sociaux tels que les prêts et les subventions, les listes électorales, etc. Elle permet de fixer un lieu unique comme lieu de résidence principal et ainsi de régler les éventuels conflits engendrés par l'existence de plusieurs lieux de résidence, par exemple pour le paiement des impôts ou la participation à une élection.


- S -

Servitudes

Il existe des servitudes de droit privé et des servitudes de droit public (servitudes administratives qui se décomposent en Servitude d’utilité publique et servitudes d'urbanisme). Les premières sont des servitudes civiles appelées couramment servitudes.

Une servitude est une charge supportée par un immeuble bâti ou non (dit fonds servant) faisant l'objet d'une propriété privée, pour l’usage ou l’utilité d’un autre immeuble (dit fonds dominant), appartenant à un autre propriétaire. Les servitudes constituent un droit réel, immobilier, accessoire du droit de propriété. Les servitudes sont intrinsèquement liées à l’immeuble et ne peuvent être constituées ou modifiées conventionnellement que par un Acte authentique, c’est-à-dire par un acte notarié.

Certaines servitudes sont inscrites dans la Loi : la servitude de vue précise notamment les distances minima à respecter par rapport à la limite séparative. la servitude légale de passage pour un qu'un fonds enclavé sur le(s) fonds voisin(s). les autres servitudes comme la distance minimum des plantations de la limite séparative.

Société de cautionnement

La caution sert à garantir le paiement d'une dette contractée sur des biens immobiliers neufs ou anciens.

Les établissements bancaires ont créé des sociétés de Cautionnement afin de réduire les frais de garantie pour les acheteurs (pas de frais d'inscription à la Conservation des hypothèques, pas de frais de notaire), dans le cas d'un achat immobilier. Ce type de garantie se révèle avantageux pour les clients et aussi rentable pour les banques. La caution présente l'avantage de ne pas nécessiter de Mainlevée puisqu'il s'agit d'un acte sous seing privé. Cet avantage est particulièrement important en cas de changement de logement. Le principal avantage est que les formalités en sont simples, réduites et rapides.

La société de cautionnements s'engage à se substituer au Débiteur en cas de défaillance de ce dernier. En contrepartie, l'emprunteur doit verser à la société de Cautionnement, dès le déblocage des fonds, une contribution proportionnelle au montant de son prêt. Cependant, si elle est amenée à payer, la caution aura la possibilité de se retourner contre l’emprunteur et de procéder à une saisie-exécution sur n’importe quel actif du Débiteur. Le prêt cautionné est rapide à mettre en place et assure par la suite une meilleure protection de l’emprunteur.

Spéculation

La spéculation est une activité humaine qui consiste à imaginer, à anticiper les réactions et activités d'autrui, pour ce faire cela nécessite une analyse en se mettant à la place d'autrui, et à porter un regard sur notre propre activité, comme si nous étions un autre. C'est donc la mise en miroir (speculus).

Surface habitable

La surface habitable est définie par l'article R. 111-2 du Code de la construction et de l'habitation: "[C'est] la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres [...]

Il n'est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés prévus à l'article R. 111-10 [du Code de la construction et de l'habitation], locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre.

Syndic de copropriété

Le syndic de copropriété est la personne morale ou physique chargée de représenter le syndicat des copropriétaires et d’administrer les parties communes de la Copropriété. Le syndic est élu pour une durée déterminée par l'assemblée générale des copropriétaires, soit parmi les copropriétaires (syndic bénévole), soit parmi les titulaires de la carte professionnelle de syndic professionnel.


- T -

Taxe d'habitation

En France, la taxe d'habitation (TH) est l'une des quatre taxes perçues au profit des collectivités territoriales avec la Taxe foncière sur les propriétés bâties et non-bâties (c.-à-d. les exploitations agricoles), et la taxe professionnelle. Ces quatre taxes représentent 45% des recettes des collectivités territoriales.

Taxe foncière

On appelle communément « taxe foncière » l'avis d'imposition. En fait, il peut y avoir principalement sur cet avis trois taxes différentes : la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) , la taxe foncière sur les propriétés non bâties (TFPNB) , la taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM)Ces taxes contribuent à la formation des ressources fiscales des communes, départements, régions ou groupements de communes (EPCI).

Ces taxes sont réclamées aux propriétaires, contrairement à la Taxe d'habitation et la taxe professionnelle qui sont réclamées aux occupants des logements ( locataires s'il s'agit d'une location ) La valeur locative cadastrale contribue à la formation partielle de l'assiette de la taxe foncière sur les propriétés bâties, la Taxe d'habitation et la taxe professionnelle.


- U -

Usufruit

L'usufruit est le droit de se servir d'un bien ou d'en recevoir les revenus (par exemple encaisser des loyers, des intérêts ou des dividendes).L'usufruit est avec la Nue propriété, un des droits démembrés de la propriété.


- V -

Vente en état futur d'achèvement

La VEFA ou vente en état futur d'achèvement est un contrat utilisé dans la vente d'immobilier à construire.

Le contrat VEFA est régulièrement appelé vente sur plan étant donné que lors de sa signature, en général, la construction n'a pas encore débuté.

Selon l'article 1601-3 du Code Civil : "La vente en l'état futur d'achèvement est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l'acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l'acquéreur au fur et à mesure de leur exécution; l'acquéreur est tenu d'en payer le prix à mesure de l'avancement des travaux. Le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l'ouvrage jusqu'à la réception des travaux.

Viabilité

En le domaine immobilier, la viabilité désigne le fait que le terrain soit desservi par une voie suffisante pour supporter le trafic automobile généré par les constructions envisagées, et dispose des réseaux nécessaires : eau, électricité, téléphone, éventuellement assainissement des eaux pluviales et des eaux usées (égout) et gaz.

On emploie souvent le vocable VRD (Voirie et réseaux divers) pour définir les travaux nécessaires pour assurer la viabilisation d'un terrain.