Le viager représente moins d’1 % des ventes immobilières. Pourtant, il s’agit d’un dispositif qui permet aux personnes retraitées d’améliorer leur quotidien. Les acheteurs peuvent, de leur côté, acquérir un bien en limitant l’investissement. Quel est l’âge optimal pour vendre son bien en viager ? Quelles sont les différentes formes de viager ? Réponses dans cet article.
Qu’est-ce que le viager ?
Il s’agit d’un contrat de vente immobilière particulier. L’acheteur (ou débirentier) ne paie pas la totalité du prix à la signature de l’acte, mais verse une rente périodique au vendeur (crédirentier). Cette dernière est due par l’acheteur pendant toute la durée de vie du vendeur. Le contrat peut cependant prévoir qu’un capital initial soit versé au moment de l’achat : le bouquet.
Les différents types de viager
Il existe trois grandes formes de viager :
- Le viager occupé, où le vendeur continue d’occuper son logement jusqu’à son décès ou son départ volontaire.
- Le viager libre permet à l’acheteur de louer le logement ou de l’habiter. Dans ce cas, toutes les charges, les réparations et les dépenses d’entretien lui sont dues.
- Le viager à terme (ou vente à terme) détermine à l’avance la durée de la rente, quelle que soit la date du décès du vendeur.
Vendre en viager : à partir de quel âge ?
La loi n’impose pas d’âge minimum pour vendre en viager : en théorie, il est donc possible de le faire n’importe quand. Cependant, plus la durée prévisible du viager est longue, moins l’opération est intéressante pour l’acquéreur. Vendre trop tard n’est pas non plus souhaitable.
Pour savoir à quel âge mettre en viager, il faut tenir compte de la rentabilité. Vendre en viager est intéressant à partir de 70 ans. En effet, le calcul viager permet alors d’avoir un bouquet et une rente qui restent rentables pour l’acheteur et intéressante pour le vendeur. L’opération est conseillée jusqu’à l’âge de 85 ans. Au-delà, le taux de rente viagère devient dissuasif pour l’acquéreur (plus le vendeur est âgé, plus la rente est élevée).
Bon à savoir
L’âge optimal dépend aussi de celui de l’acquéreur. La plupart des professionnels conseillent d’avoir une génération d’écart entre vendeur et acheteur, c’est-à-dire 15 à 20 ans.
Avant de mettre en vente son bien en viager, le vendeur doit donc se demander si son logement va attirer les investisseurs et si la rente va suffire à répondre à ses besoins.
Les avantages de la vente en viager pour le vendeur
Ce dispositif a l’avantage de bénéficier d’une fiscalité avantageuse pour le vendeur. En effet, seule une partie de la rente est imposable, au contraire de revenus fonciers classiques. La part imposable est déterminée en fonction de l’âge du vendeur au moment de la signature du contrat. Ainsi, la part imposable de la rente est de :
- 70 % si le crédirentier a moins de 50 ans à la conclusion du contrat ;
- 50 % s’il a entre 50 et 59 ans ;
- 40 % s’il a entre 60 et 69 ans ;
- 30 % à partir de 70 ans révolus.
À retenir
- La vente en viager consiste à céder la propriété d’un bien en échange d’une rente, due jusqu’au décès ou au départ du vendeur. ;
- L’âge optimal dépend du type de viager et se situe entre 70 et 80 ans ;
- La vente en viager bénéficie d’une fiscalité spécifique avantageuse pour le vendeur.
Une vente en viager est une opération qui reste complexe. Mais elle trouve un regain d’intérêt pour les retraités, à un moment où les pensions stagnent et que l’espérance de vie s’allonge.
