Achat immobilier

Achat d’un bien loué : puis-je résilier le bail ?

  Mis à jour le 25/11/2020 12:11 - ( mots)  Par Laura Martin
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Vous êtes sur le point d’acheter un logement déjà loué ? Vous envisagez de l’occuper ? Attention, devenir propriétaire du logement en question ne vous permet pas de congédier le locataire selon votre bon vouloir. En effet, la loi française impose des règles en la matière, on vous explique tout !

Acheter un logement occupé par un locataire : un bon investissement

L’achat d’un bien déjà occupé par un locataire peut présenter de nombreux avantages pour un acquéreur, lesquels ?

Investissement locatif : un gain de temps et des revenus immédiats

Premièrement, investir dans un logement déjà loué permet de connaître son locataire à l’avance. C’est donc un gain de temps considérable en cas d’investissement locatif ! En effet, une fois l’acte de vente authentique signé chez le notaire, le bail de location est immédiatement transféré au nouveau propriétaire et un avenant est également rédigé. Le propriétaire devient alors le nouveau bailleur du locataire et le paiement des loyers se fait sans attendre, sans discontinuité. A contrario, si le propriétaire avait acheté un logement sans locataire, il aurait dû prévoir un certain délai avant de percevoir une rémunération : on peut par exemple imaginer la sélection d’un locataire de confiance, les visites immobilières, l’état des lieux, etc. De ce fait, il aurait donc été obligé de payer lui-même le remboursement de son crédit immobilier pendant un certain temps.

Prêt immobilier : un gage de sécurité pour la banque

En parlant de crédit immobilier, acquérir une maison ou un appartement occupé par un locataire permet également de convaincre son banquier plus aisément. Celui-ci sera plus à même d’octroyer un crédit immobilier si un locataire est déjà sur place. Cela constitue un risque moins élevé contre la vacance locative mais cela le rassure également car le locataire a déjà prouvé sa solvabilité en payant son loyer régulièrement. La rentabilité du projet est d’ores et déjà visible.

Il est donc essentiel de bien vérifier le passif du locataire avant la vente définitive. Vous pouvez par exemple demander les anciennes quittances de loyer et un compte-rendu de gestion d’agence si le bien était géré par une agence immobilière.

Une décote immobilière intéressante

Dernier avantage de l’achat d’un logement déjà loué et pas des moindres, la décote immobilière ! Et oui ce n’est pas à négliger, acquérir un bien loué permet de réaliser de vraies économies ! En moyenne, la décote par rapport à l’achat d’un logement classique est comprise entre 5% et 15%. Bien entendu, cela varie en fonction de nombreux critères parmi lesquels : le type et la qualité du bien immobilier, l’ancienneté du locataire, la durée du bail de location, le niveau du loyer et la zone géographique.

La reprise d’un logement déjà loué est soumise à conditions

Acheter un logement déjà loué pour pouvoir y habiter ou simplement pour le revendre sans locataire plus cher peut très vite devenir compliqué. En effet, ce n’est pas chose facile car la règlementation française a des limites et protège avant tout le locataire.

Dans le cas d’une location meublée à usage de résidence principale, il est impératif d’attendre l’échéance du bail en cours pour pouvoir congédier le locataire, c’est-à-dire 1 an. Afin de ne pas risquer une reconduction du bail, attention de bien respecter le délai de préavis de 3 mois.

En ce qui concerne une location vide, les choses se compliquent. Le délai de préavis à respecter est quant à lui de 6 mois avant la fin du bail de location, et les délais pour pouvoir récupérer son bien se rallongent en fonction de sa future utilisation. Explications :

Récupérer le bien pour y habiter

D’après la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi ALUR puis plus récemment par la loi MACRON, sachez que si vous souhaitez récupérer un logement vide déjà loué pour y habiter vous-même ou bien y installer un de vos proches (enfant, parents, etc.), il vous faudra respecter un délai minimum de deux ans à compter de l’acquisition du bien, et ce, même si la durée restante du bail est inférieure à deux ans. Ce délai est bien entendu allongé si la durée du bail en cours est supérieure à deux années (la date de fin de bail fera alors foi).

Récupérer le bien pour le vendre

Dans le cas d’une libération d’un bien vide pour pouvoir le revendre, le délai passe à 3 ans minimum. Plus précisément, le propriétaire ne pourra donner congé à son locataire qu’après une première reconduction du contrat de location en cours, si l'échéance du contrat intervient moins de 3 ans après l’achat ou bien évidemment au terme du bail de location si celui-ci est supérieur à 3 ans après l’acte de vente.

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