Législation & Fiscalité

Acompte et arrhes : quelles différences ?

  Mis à jour le 05/12/2021 09:12 - ( mots)  Par Laura Martin
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5, 10 ou 20 %, il est fréquent de verser des arrhes ou un acompte à un vendeur pour réserver un bien et s’assurer de sa disponibilité. Malgré les similitudes entre ces deux versements, il ne faut pas confondre acompte et arrhes. Chacun implique en effet des conséquences différentes. Explications.

Différences entre acompte et arrhes @Adobestock

Arrhes ou acomptes : comment les distinguer dans un contrat ?

Dans le langage courant, la distinction entre acomptes et arrhes n’est pas toujours claire. En règle générale, il sera nécessaire de se reporter au contrat (compromis de vente ou promesse de vente) pour déterminer la nature de l’avance que vous avez réalisée. En effet, pour être opposable à l’acheteur, la qualification d’acompte doit être clairement inscrite dans l’avant-contrat signé par les parties. À défaut, celle-ci sera automatiquement qualifiée d’arrhes.

L’acompte correspond au paiement partiel par l’acheteur prix de vente du bien immobilier. Il s’agit ici d’un engagement ferme entre le vendeur et l'acquéreur. A contrario, les arrhes, régies par l’article 1590 du Code civil, sont considérées comme une somme versée d'avance pour l'achat d'un bien mais les deux parties peuvent revenir sur leur engagement.

Bon à savoir

Les avances, très fréquentes dans le langage courant, n’ont pas d’existence légale propre. Elles sont en effet considérées comme des arrhes.

Acompte et arrhes : quelles conséquences ?

Acompte : l’acquéreur et le vendeur s’engagent

Si vous versez un acompte au vendeur d’un bien immobilier dans le cadre de la signature d’un compromis de vente par exemple, vous ne pouvez en principe plus vous désister (sauf en cas de délai de rétractation ou de non-réalisation des conditions suspensives mentionnées au contrat). L’acompte implique en effet un engagement ferme et définitif de la part de l’acheteur, mais également du vendeur qui se voit dans l’obligation d’exécuter le contrat.

L’acheteur devra donc payer l’intégralité du montant du bien immobilier lors de la signature de l’acte authentique de vente. S’il décide de se rétracter, il perd son acompte et peut être condamné à payer des dommages et intérêts. De son côté, si le vendeur refuse de vendre son bien, il devra restituer le montant de l’acompte à l’acheteur. Ce dernier pourra aussi lui réclamer des dommages et intérêts pour compenser les préjudices éventuels subis.

Arrhes : renoncer à la vente demeure possible

En cas de versement d’arrhes, l’acquéreur conserve la possibilité de renoncer à acheter le bien. Dans ce cas de figure, et sauf disposition contraire mentionnée dans le compromis de vente, il perdra la totalité des sommes versées. En vertu de l’article 1590 du Code civil, si l’annulation de la vente est décidée par le vendeur, celui-ci doit verser à l’acheteur une somme correspondant à deux fois le montant des arrhes.

Bon à savoir

La plupart du temps, le vendeur demande à l’acquéreur le versement d’un acompte ou d’arrhes, dont le montant est prévu dans le compromis de vente. En principe, celui-ci s’établit entre 5 et 10 % de la valeur du bien. Il ne s’agit cependant pas d’une obligation légale. Les parties sont donc libres de choisir le montant qui leur convient ou d'y renoncer.

Versement et restitution des avances

Le paiement de l’acompte ou des arrhes est réalisé sur le compte sequestre du notaire. Cette somme est alors bloquée par le notaire jusqu’au jour de la signature de l’acte authentique. Dans ce cas de figure, le montant de l’avance sera déduit du prix de vente.

Bon à savoir

Depuis janvier 2015, les paiements d’un montant supérieur à 3 000 euros reçus ou émis par un notaire doivent faire l’objet d’un virement bancaire.

Les arrhes et l’acompte seront automatiquement restitués à l’acheteur dans deux cas de figure :

  • La non-réalisation des conditions suspensives prévues dans le compromis de vente (refus de permis de construire ou non-obtention d’un crédit immobilier par exemple) ;
  • La mise en œuvre par l’acheteur du délai de rétractation de 10 jours à compter de la signature du compromis de vente.

L’acompte et les arrhes permettent au vendeur de s’assurer du sérieux de l’acheteur. Néanmoins, l’acompte offre une garantie supplémentaire puisqu’il oblige l’acquéreur à exécuter le contrat. C’est sans doute pour cette raison que cette forme d’avance est souvent privilégiée dans les compromis de vente.

À retenir

  • L’acompte est une avance sur le prix qui engage les parties à conclure la vente ;
  • Les arrhes correspondent à une somme qui permet la réservation du bien, tout en laissant la possibilité aux parties de se rétracter ;
  • L’acompte et les arrhes sont versés et gérés par le notaire.

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