Entretien des parties communes, ravalement des façades, réparation de l’ascenseur… Qui paie les charges de copropriété lors d’une location ?
Acquérir un bien en copropriété implique de devoir payer des charges de copropriété. Ces dépenses sont partagées collectivement entre tous les copropriétaires (en fonction de leur quote-part des parties communes : « tantième »).
Il existe 2 grandes catégories : les charges générales qui concernent l’administration, la conservation et l’entretien des parties communes puis les charges particulières relatives aux services collectifs et équipements communs.
En revanche, lorsqu’un copropriétaire décide de louer son logement, que se passe-t-il pour le paiement des charges de copropriété ? Qui doit payer ? Le locataire ? Ou le propriétaire bailleur ?
Le propriétaire bailleur a le droit de faire supporter au locataire des charges locatives
Le propriétaire d’un logement en location s’acquitte toujours des charges de copropriété, cependant, il peut tout à fait demander le remboursement de certaines sommes auprès de son locataire : il s’agit des charges locatives dites « récupérables ». Concrètement, ce sont les charges qui profitent au locataire comme l’entretien des parties communes, les services du gardien, etc.
Ces sommes sont généralement versées en complément du loyer. De ce fait, le propriétaire doit au moins une fois par an, les régulariser par rapport aux dépenses réellement acquittées (le délai de prescription est de trois ans pour demander la régularisation des charges impayées).
Attention, le contrat de location (bail) doit indiquer clairement le montant du loyer « hors charges » ainsi que le montant des charges récupérables.
Plus précisément, sont désignées comme charges récupérables :
Certaines dépenses relatives à l’ascenseur :
- Électricité,
- Exploitation de l’appareil (visite périodique, nettoyage, examen semestriel des câbles, tenue d’un dossier par l’entreprise d’entretien mentionnant les visites techniques, incidents)
- Fourniture de produits ou petits matériels d’entretien (chiffons, graisses et huiles nécessaires, lampes d’éclairage de la cabine)
- Menues réparations de la cabine (changement boutons d’envoi, paumelles de portes), des paliers (ferme portes mécaniques, électriques ou pneumatiques) et des fusibles
Attention, ce n’est pas forcément le cas pour un logement situé en rez-de-chaussée ! En effet, dans cette situation, le propriétaire-bailleur peut récupérer cette dépense à condition que le locataire soit amené à utiliser l’ascenseur pour accéder au sous-sol de l’immeuble (parking, cave par exemple).
Certaines dépenses relatives à l’eau et au chauffage :
- Eau froide et chaude de l’ensemble des occupants
- Eau nécessaire à l’entretien courant des parties communes, y compris la station d’épuration
- Eau nécessaire à l’entretien courant des espaces extérieurs
- Produits nécessaires à l’exploitation, à l’entretien et au traitement de l’eau
- Fourniture d’énergie quelle que soit sa nature
- Exploitation des compteurs généraux et individuels et à l’entretien des épurateurs de fumée
- Réparation des fuites sur joints
Certaines dépenses relatives aux parties communes intérieures de l’immeuble :
- Électricité
- Fourniture de produits d’entretien (balais et sacs nécessaires à l’élimination des déchets) et de produits de désinsectisation et désinfection
- Entretien de la minuterie, des tapis, des vide-ordures
- Réparation des appareils d’entretien de propreté tels que l’aspirateur
- Frais de personnel d’entretien
Certaines dépenses relatives aux espaces extérieurs notamment les dépenses d’exploitation et d’entretien des éléments suivants :
- Voies de circulation
- Aires de stationnement
- Abords des espaces verts
- Équipements de jeux pour enfants
Les dépenses relatives aux taxes et redevances :
- Taxe ou redevance d’enlèvement des ordures ménagères
- Taxe de balayage
- Redevance assainissement
Vous pouvez retrouver cette liste exhaustive en consultant le décret n°87-713 du 26 août 1987. Attention, cependant, dans le cas d’un logement social, cette liste peut être complétée par un accord collectif.
À noter : dans le cas d’une maison individuelle, il n’y a pas de parties communes. De ce fait, les charges de copropriété à la charge du locataire se limitent essentiellement à la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.
Le propriétaire doit assumer les charges non récupérables
Ainsi, toutes les charges qui ne sont pas énumérées dans le décret ci-dessus, sont dues par le propriétaire bailleur. Il s’agit, entre autres, de l’entretien de la toiture, du remplacement des gouttières, des portes, du ravalement de l’immeuble ou de la mise aux normes de l’ascenseur.
