L’article 3 de la loi modifiée du 6 juillet 1989 prévoit la possibilité pour un propriétaire d’exiger du locataire le dépôt d’un chèque de caution. Celui-ci sert à couvrir d’éventuels manquements du locataire dans le cadre de l’exécution du contrat de bail. La loi fixe par ailleurs des règles strictes concernant le montant, l’exigibilité et la restitution de cette réserve d’argent conservée par le propriétaire tout au long du bail.
Quel est le montant du chèque de caution pour une location ?
Auparavant, les propriétaires fixaient librement le montant du chèque du dépôt de garantie. Depuis la loi ALUR du 27 mars 2014, celui-ci est limité à 1 mois de loyer hors charges pour une location vide et jusqu’à 2 mois (hors charge) pour une location meublée. Par ailleurs, le contrat de bail doit clairement indiquer le montant du dépôt de garantie demandé au locataire par le propriétaire. Il n’est cependant absolument pas obligatoire. Un propriétaire peut donc louer son bien sans demander de chèque de caution.
En revanche, le propriétaire n’est pas autorisé à demander le dépôt d’un chèque de caution pour son logement :
- En cas de signature d’un bail mobilité : dans ce cas, le propriétaire peut recourir au cautionnement d’un tiers et à la garantie Visale ;
- Si le loyer est payable d’avance pour une période de 2 mois ou plus.
La loi sur le chèque de caution (ALUR) précise que le dépôt de garantie ne peut en aucune façon être modifié au cours du bail ou lors de son renouvellement.
Bon à savoir
Le chèque de caution est-il encaissé par le propriétaire ?
Il doit être exigé au jour de la signature du contrat de bail, peu importe la date d’entrée dans le logement. Cependant, l’encaissement du chèque de caution par le propriétaire n’est pas obligatoire.
Que peut-on déduire du dépôt de garantie ?
Le chèque de caution peut être utilisé pour couvrir en fin de bail toutes les sommes dues par le locataire. Il s’agit principalement :
- Des réparations locatives : les dégradations et le mauvais entretien du logement doivent être clairement indiqués dans l’état des lieux de sortie pour pouvoir être imputés au locataire. Une facture doit par ailleurs être transmise à ce dernier pour justifier des frais engagés. Dans le cas contraire, aucune déduction ne peut être réalisée.
- Les charges et loyers impayés : à noter que le locataire ne peut en aucune façon cesser de payer son loyer et laisser le propriétaire utiliser le dépôt de garantie à cette fin.
Bon à savoir
Que faire si le bail prend fin avant l’arrêté des comptes annuels de la copropriété ?
Dans ce cas de figure, le propriétaire est autorisé à conserver jusqu’à 20 % du montant du chèque de caution pour couvrir les éventuelles charges fixées par les comptes annuels.
La restitution du chèque de caution
Le dépôt de garantie d’un logement doit être restitué par le propriétaire au locataire présent lors de l’état des lieux de sortie.
Si le bien est rendu en bon état, cette restitution doit avoir lieu dans un délai maximal de 1 mois à compter de l’état des lieux de sortie. En cas de dégradation du logement, le propriétaire à 2 mois pour rendre le chèque de caution au locataire à partir de la remise des clefs au propriétaire.
Si le propriétaire ne respecte pas ces délais, le dépôt de garantie de location d’un appartement est majoré de 10 % du loyer mensuel pour chaque période mensuelle commencée. Cette majoration ne s’applique pas si le locataire n’a pas indiqué sa nouvelle adresse au propriétaire.
À retenir
- Le montant maximal du chèque de caution pour une location est fixé par la loi ;
- Le propriétaire peut déduire du dépôt de garantie encaissé ou non les réparations locatives ainsi que les impayés de charges et de loyer ;
- La restitution du dépôt de garantie doit être réalisée dans les délais prévus par la loi, sous peine de majoration.
En cas d’achat d’un logement en cours de location, l’acheteur doit s’assurer de recevoir du vendeur le montant du chèque de caution versé par le locataire. En effet, c’est lui qui devra le restituer au locataire une fois le contrat de bail terminé.
