La signature d’un contrat d’avant-vente, comme le compromis ou la promesse, engage les deux parties ou une seule partie à faire aboutir la transaction. Certains cas, comme l’exercice du droit de rétractation ou la réalisation d’une condition suspensive, permettent cependant d’annuler un compromis de vente. Quelles conséquences pour l’acheteur et le vendeur ?
Annuler le compromis de vente par exercice du droit de rétractation
Tout acquéreur d’un bien immobilier dispose d’un délai de réflexion incompressible pour confirmer son projet. L’article L.271-1 du Code de la construction et de l’habitation lui accorde ainsi un droit de rétractation d’une durée de dix jours calendaires après la signature d’une promesse ou d’un compromis de vente.
Ce délai court à compter du lendemain de la réception du contrat (par courrier recommandé avec accusé de réception ou remise en main propre). Il démarre uniquement si le contrat inclut l’ensemble des pièces obligatoires et annexes, dont, notamment, le dossier de diagnostic technique (DDT).
L’acquéreur peut exercer son droit de rétractation en adressant un courrier recommandé avec accusé de réception au vendeur. Il n’a pas à justifier d’un motif. La rétractation de l’acheteur entraîne l’annulation automatique du compromis de vente ou de la promesse, sans pénalité.
Le cas échéant, le dépôt de garantie ou l’indemnité d’immobilisation de 5 à 10 % versé à la signature lui est intégralement remboursé.
Bon à savoir
L’option d’achat pour une promesse de vente
En ce qui concerne la signature d’une promesse de vente, seul le vendeur s’engage à vendre le bien à la personne désignée. L’acquéreur bénéficie en plus du droit de rétractation, d’un délai d’option d’achat en échange du versement d’une indemnité d’immobilisation. Il peut donc tout à fait rompre la promesse de vente durant ce délai et récupérer son indemnité d’immobilisation.
Annuler le compromis de vente en raison d’une condition suspensive
Le contrat d’avant-vente inclut typiquement un certain nombre de conditions suspensives. Si l’une d’elles se réalise, l’annulation du compromis de vente est obtenue de plein droit. Les conditions les plus communes incluent :
- la non-obtention d’un prêt immobilier ;
- la non-obtention d’un permis de construire ou permis d’aménager ;
- l’exercice du droit de préemption par la municipalité ;
- la réalisation d’une vente immobilière préalable par l’acquéreur afin d’obtenir les fonds nécessaires…
Chaque compromis de vente précise les critères applicables à chaque condition suspensive. La non-obtention de prêt immobilier, par exemple, peut imposer à l’acquéreur des démarches auprès d’un nombre minimal d’établissements bancaires. L’acheteur peut également faire préciser dans le contrat le taux d’intérêt maximal auquel il accepte de souscrire un crédit.
La validité de la mise en œuvre d’une condition suspensive est constatée par le notaire. Elle n’entraîne aucune pénalité pour l’acquéreur, et le remboursement du dépôt de garantie.
En cas d’annulation du compromis de vente par l’acheteur sans motif valable, le vendeur pourra s’appuyer sur la clause pénale du contrat pour réclamer une indemnité. Cette dernière s’élève généralement au montant du dépôt de garantie.
Bon à savoir
Annulation du compromis de vente par carence : de quoi s’agit-il ?
Un procès-verbal de carence sera dressé par le notaire si l’acquéreur ou le vendeur ne se présentent pas au jour de la signature de l’acte authentique de vente. La carence vaut annulation du compromis ou de la promesse de vente. La partie lésée est bien sûr fondée à obtenir un dédommagement.
Annulation du compromis par le vendeur : quelles conséquences ?
À la différence de l’acquéreur, le vendeur ne dispose d’aucun délai de rétractation pour se désister et annuler le compromis. Il a l’obligation de mener la transaction à son terme, et doit donc bien réfléchir avant d’apposer sa signature sur le contrat d’avant-vente. S’il souhaite finalement ne pas se séparer de son bien immobilier, seules deux solutions s’offrent à lui :
- négocier la résiliation du compromis de vente à l’amiable avec l’acquéreur, contre le remboursement du dépôt de garantie et le versement éventuel d’une indemnisation complémentaire ;
- demander une résiliation du compromis de vente devant le tribunal judiciaire, uniquement si l’acquéreur a manqué à l’une de ses propres obligations contractuelles comme le versement du dépôt de garantie.
La résiliation amiable n’est pas sans conséquence pour le vendeur. Outre l’indemnisation versée à l’acquéreur, il sera également redevable des frais déjà engagés par le notaire.
À retenir
- Le contrat d’avant-vente peut être annulé sans pénalité par l’acquéreur en cas d’exercice du droit de rétractation.
- La réalisation d’une condition suspensive peut également motiver l’annulation du compromis ou de la promesse.
- L’annulation du compromis de vente par le vendeur est soumise à des conditions très strictes et au paiement de pénalités.
En cas d’annulation sans motif par l’acquéreur, le vendeur a la possibilité de forcer l’exécution de la vente en saisissant le tribunal judiciaire. Cette procédure, longue et incertaine, est cependant rarement mise en œuvre. Il est plus intéressant pour le propriétaire de conserver le dépôt de garantie à titre de dédommagement et de remettre le bien en vente.
