Vente immobilière

Comment bien estimer son bien immobilier ?

  Mis à jour le 26/11/2022 10:11 - ( mots)  Par Laura Martin
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L’estimation est une étape cruciale de votre transaction immobilière. Trop cher, votre bien pourrait rester de longs mois sur le marché. A contrario, sous-estimer le prix de votre logement vous fera perdre de l’argent. Pour savoir comment estimer son bien immobilier, on vous guide dans cet article.

comment estimer une maison ? @Adobestock

Pourquoi estimer son bien immobilier ?

Plusieurs raisons peuvent rendre nécessaire l’estimation de votre maison ou de votre appartement. La plupart du temps, un propriétaire souhaite connaître le prix de son logement afin de mettre en vente son bien. Dans cet objectif, il est vivement conseillé de proposer un juste prix du bien, conforme au prix du marché immobilier.

D’autres circonstances peuvent expliquer la nécessité d’estimer un bien. C’est notamment utile pour :

  • Calculer la base imposable en cas d’assujettissement du propriétaire du bien à l’impôt sur la fortune immobilière ;
  • Effectuer la liquidation du régime matrimonial lors d’un divorce ;
  • Calculer les droits de succession en cas de décès du propriétaire du logement ;
  • Évaluer la part des bénéficiaires d’une donation, ainsi que les droits à payer.

Quels sont les critères à prendre en compte pour estimer son bien immobilier ?

Plusieurs facteurs ont un impact sur la valeur d’un bien. Les critères suivants doivent être pris en considération pour évaluer son prix :

  • Localisation géographique du logement : la ville, le quartier et même la rue peuvent faire varier fortement la valeur d’un bien ;
  • Caractéristiques du bien : son état général, son agencement, sa situation dans l’immeuble, son ensoleillement ou encore sa performance énergétique sont autant d'éléments à étudier avec précision pour déterminer un prix de vente ;
  • Étage dans l’immeuble : les logements en rez-de-chaussée se vendent, en principe, moins cher qu’un appartement en étage ;
  • Équipements proposés par l’immeuble : une piscine, de grands espaces verts, mais également un ascenseur ou un parking à vélo peuvent donner de la valeur à votre appartement.

Quelles sont les méthodes pour estimer le prix de son bien immobilier ?

Plusieurs méthodes sont disponibles pour déterminer la valeur d’un logement : la comparaison et la capitalisation. Le prix au mètre carré est, lui aussi, couramment pratiqué.

La méthode de la comparaison pour évaluer la valeur d’un bien

L’estimation d’un bien par comparaison est couramment utilisée. Elle consiste à évaluer son logement en fonction du prix de vente des biens situés aux alentours et possédant les mêmes caractéristiques (superficie, nombre de pièces, étage notamment). Pour obtenir ses informations, le propriétaire d’une maison ou d’un appartement dispose de plusieurs bases de données :

  • Patrim Usagers : élaboré par la direction générale des finances publiques (DGFF) ;
  • Perval : développé par les notaires de France ;
  • Sites et applications répertoriant les transactions DVF (données de valeurs foncières)
  • Portails d’annonces immobilières ;
  • Sites de réseaux immobiliers.

La méthode de la capitalisation pour estimer un bien immobilier

En matière d’immobilier locatif, les propriétaires peuvent également baser leur estimation sur la capitalisation du revenu. Cette méthode consiste à calculer le taux de rendement du bien afin d’en déduire un prix de vente.

Le prix au mètre carré pour faire une estimation

Pour connaître la valeur de votre appartement ou de votre maison, vous pouvez également réaliser une pré estimation en ligne grâce à un simulateur comme Drimki. Ces outils gratuits s’appuient sur des algorithmes et des données mis à jour tous les mois pour déterminer un prix au m2. Il suffit de renseigner en ligne une vingtaine de critères (géolocalisation, surface, nombre de pièces, vis-à-vis, etc.) et l’estimateur se charge ensuite de vous restituer une fourchette de prix de vente possible.

En complément, n’hésitez pas à faire appel à un professionnel de l’immobilier pour affiner votre avis de valeur et ainsi obtenir le juste prix pour votre appartement ou maison.

Faire appel à un professionnel pour estimer le prix de son bien immobilier

Faire appel à un agent immobilier ou un conseiller immobilier indépendant permet de gagner du temps et d’obtenir une estimation conforme au prix du marché. Grâce à son expertise immobilière, ce professionnel de l’immobilier pourra prendre en considération, dans son estimation, les particularités de votre appartement ou de votre maison. La plupart du temps, cette expertise est entièrement gratuite.

Une autre solution est de vous adresser à un notaire situé dans le secteur géographique de votre bien pour réaliser une estimation. Toutefois, contrairement à l’agent immobilier ou au conseiller immobilier indépendant, un notaire ne pourra pas vous accompagner dans le cadre de votre projet de vente.

Vous l’aurez compris, il est possible d’estimer seul le prix de vente de son logement mais cela requiert de connaître parfaitement les prix de l’immobilier et toutes les spécificités de cet acte. L’accompagnement d’un professionnel permet de profiter d’une estimation gratuite au juste prix et surtout justifiable auprès des futurs acquéreurs.

À retenir

● L’estimation immobilière est nécessaire lors de la vente du logement, mais également en cas de succession ou dans le calcul de l’imposition du propriétaire ;
● Vous pouvez utiliser des simulateurs gratuits en ligne pour pré estimer le prix de vente d’une maison ou un appartement ;
● Les agents immobiliers, conseillers immobiliers indépendants et les notaires disposent des compétences nécessaires pour fixer le prix de votre logement.

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