Au sein d’un immeuble, chaque copropriétaire dispose de son propre logement et en a le droit d’usage exclusif. Il est libre de l’aménager selon ses préférences et dans le respect du voisinage. ToutvaBiens vous propose un point complet sur la notion de partie privative en copropriété.
Parties privatives en copropriété : de quoi s’agit-il ?
Selon l’article 2 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété, les parties privatives correspondent aux « parties des bâtiments et terrains réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé ». En pratique, cela inclut le logement du copropriétaire et les autres locaux dont il pourrait avoir la jouissance à titre unique, comme une cave ou un garage.
Les parties privatives s’opposent aux « parties communes », qui font quant à elles l’objet d’une propriété collective répartie entre l’ensemble des résidents de l’immeuble.
Dans le détail, les parties privatives d’un logement incluent typiquement :
- les cloisons et plafonds ;
- les revêtements de sol ;
- les murs, à l’exception des murs porteurs ou mitoyens ;
- les volets, persiennes et fenêtres ;
- certains éléments d’équipement comme les canalisations situées à l’intérieur de l’appartement, les radiateurs, l’électroménager, la salle de bains… ;
- la cheminée (sauf le conduit) ;
- la porte d’entrée.
Certains règlements de copropriété distinguent également des « parties communes à usage privatif », c’est-à-dire des parties de l’immeuble faisant l’objet d’une propriété collective, mais soumis de facto à l’usage exclusif d’un copropriétaire. Cela peut être le cas des balcons ou encore d’un jardin au rez-de-chaussée.
Parties privatives et travaux : quelles sont les règles applicables ?
Le propriétaire d’un lot en copropriété (copropriétaire) bénéficie d’un droit de jouissance exclusif sur ses parties privatives. Il y dispose donc des mêmes droits que le propriétaire d’une maison individuelle, par exemple. Cela signifie qu’il peut librement engager les travaux de son choix pour aménager les lieux selon ses préférences, sans autorisation de la copropriété, sous réserve que le chantier n’ait aucune incidence sur les parties communes.
Parmi les travaux envisageables, citons notamment :
- le remplacement des revêtements de sol ou de mur ;
- la remise en peinture ;
- la suppression ou l’ajout d’une cloison intérieure ;
- le perçage d’un mur non porteur.
En revanche, le règlement de copropriété peut appliquer des limitations concernant les travaux :
- qui modifient l’aspect extérieur du bâtiment (rénovation d’un balcon, pose de stores ou volets, installation d’une enseigne commerciale…) ;
- qui impliquent des travaux de gros œuvre, la structure du bâtiment relevant en principe des parties communes.
Bon à savoir
Quelles limites au droit d’usage des parties privatives ?
Le droit d’usage des parties privatives par le copropriétaire n’est pas sans limite. Ce dernier doit notamment :
- assurer une occupation paisible de son bien, et donc respecter la tranquillité du voisinage ;
- respecter la destination de l’immeuble ;
- se conformer à toute autre disposition du règlement de copropriété.
Parties privatives : une base de calcul des tantièmes de copropriété
Chaque copropriétaire de l’immeuble dispose d’un logement aux caractéristiques variables : du simple studio étudiant aux plus grands appartements de quatre à cinq pièces, la surface dont ils bénéficient à titre privatif n’est évidemment pas la même.
La répartition des surfaces privatives entre copropriétaires détermine directement la part de chacun dans la propriété collective des parties communes. Cette dernière s’exprime en tantièmes ou millièmes de copropriété. À titre d’exemple, un studio d’une surface de 25 m² peut compter pour 28 millièmes de la copropriété, tandis qu’un appartement de 150 m² comptera pour 125 millièmes.
Cette répartition conditionne celle des charges de copropriété, et notamment les charges générales concernant l’entretien de l’immeuble, son administration et sa conservation.
À retenir
- Les parties privatives correspondent au logement et à tout local dont un copropriétaire a la jouissance exclusive ;
- Il est libre d’y réaliser les travaux de son choix, dans le respect du voisinage et de l’intégrité de l’immeuble ;
- Les copropriétaires disposant des surfaces privatives les plus importantes sont aussi ceux payant les charges les plus élevées.
Les parties privatives délimitent avec précision l’espace dans lequel le copropriétaire peut réellement s’estimer chez lui. Pour autant, et comme le précise l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965, le règlement de copropriété s’y applique également. Ce dernier impose notamment d’occuper les lieux de façon paisible, dans le respect du voisinage.
