Diagnostics immobiliers

Diagnostic ERP : tout ce qu'il faut savoir

  Mis à jour le 30/11/2020 06:11 - ( mots)  Par Laura Martin
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L’ERP est un diagnostic immobilier informant sur les risques émanant principalement du sol sur lequel la construction a été bâtie. Anciennement appelé ESRIS ou ERNMT, l’ERP (état des risques et pollutions) fait partie du Dossier de Diagnostic Technique obligatoire lors d'une vente ou de la mise en location d'un bien immobilier.

Le diagnostic ERP @Adobestock

L'ERP est-il obligatoire pour l'acheteur ou le propriétaire ?

Ce diagnostic technique concerne tous les biens immobiliers mis en vente ou à la location, mais aussi les espaces non bâtis comme un terrain par exemple. Sa validité est de 6 mois. Il doit donc être réalisé dans les 6 mois au plus tard avant la signature du contrat de vente ou de location. Son absence peut être considérée comme une faute et va alors entraîner l'annulation de l'acte de vente, mais aussi du bail de location.

Toutefois, il n'est pas toujours obligatoire. Il reste néanmoins incontournable si le bien proposé est situé dans un secteur présentant un Plan de Prévention des Risques (PPR) soit naturel (le PPRN), minier (le PPRM), ou technologiques (le PPRT). La commune sera alors inscrite par arrêté préfectoral comme zone à risques. L'ERP est aussi obligatoire si le bien est situé en zone sismique, dans un secteur d'information sur les sols (SIS) ou encore dans une zone classée niveau 3 à l'exposition au radon. Dans ce cas, la commune émet une obligation de diagnostic immobilier de présence de radon.

En quoi consiste l'ERP ?

Cette étude vise à informer le futur acquéreur des risques naturels qu'il pourra rencontrer avec le bien immobilier qu'il occupera. Il peut s'agir de tremblements de terre, d'inondations, mais aussi de risques non naturels comme la présence d'une usine de type Seveso. Il concerne le terrain même sur lequel le bien est construit, mais aussi les environs. Il propose également des informations complémentaires en indiquant le degré de pollution des sols.

Ces risques peuvent être notés dans différents plans de prévention qui peuvent être prescrits, appliqués ou approuvés. Dans le premier cas, le plan de prévention est simplement prévu. S'il est approuvé, cela signifie qu'il a été créé, mais n'est pas encore appliqué. S'il est appliqué, cela signifie que le plan est mis en action. Le plan de prévention peut ainsi évoluer et une zone ne nécessitant pas de diagnostic ERP peut au fil du temps en demander un. Il est donc utile de se renseigner avant toute mise en vente ou en location de son bien immobilier.

Ce constat va comprendre différentes informations visant à avertir le propriétaire et le futur acquéreur ou locataire des dangers encourus. Il mentionne clairement ceux-ci et les travaux à réaliser si nécessaire.

Comment se déroule ce diagnostic ?

Avant tout, il est impératif de s'adresser à un diagnostiqueur certifié. Celui-ci vérifiera dans un premier temps la situation du bien auprès de la préfecture. Il consultera pour cela les plans de prévention de risques naturels, miniers et technologiques. Il procédera ensuite à la localisation exacte du bien en question et comparera celle-ci aux cartographies officielles. Il étudie le niveau de classement de la commune ou de la zone par rapport à la carte des zones sismiques. Il va également prendre en compte les sols à proximité de l'habitation afin de déterminer si ceux-ci contiennent des composants dangereux. Il recherche ainsi la présence de radon, mais peut aussi détecter la présence d'argile dans le cas d'une vente de terrain non construit.

Ces risques naturels sont liés à la situation du bien. Quatre zones ont, en effet, été promulguées et si le bien se situe dans l'une d'elles, le professionnel devra compléter son diagnostic par cette étude. Le bien pourra ainsi se trouver en zone d'exposition forte : les sols sont essentiellement argileux et donc fragiles. Les zones d'exposition moyenne correspondent à un sol à composition argileuse non prédominante. Le comportement géotechnique est alors peu sensible au phénomène. Les zones d'exposition faible correspondent à des formations non argileuses, mais pouvant contenir certaines poches instables. Enfin plusieurs territoires correspondent à des zones résiduelles avec des terrains argileux non reconnus à ce jour.

Dernier point qui peut être étudié dans le dossier ERP, l'exposition au bruit. Si le bien en question est situé dans une zone potentiellement bruyante, cela devra être indiqué, et ce depuis le 1er juin 2020. Cela concerne les immeubles à usage d'habitation, mais aussi les immeubles associant usage professionnel et d'habitation. Quatre zones sont présentes et sont notées avec l'indicateur Lden (de A à D). La zone A correspond à une situation où la gêne est très importante (Lden égal ou supérieur à 70). La zone D à une gêne plus faible (Lden supérieur à 50), par exemple les infrastructures portuaires. Cette information, même si elle est obligatoire ne correspond pas à un document encore officialisé (CERFA) comme c'est le cas avec les autres études.

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