Les articles 893 et les suivants du Code civil régissent les conditions de la donation d’un bien immobilier. Il s’agit d’un moyen simple pour transmettre son patrimoine de son vivant en réduisant la facture fiscale. Dans tous les cas, il est important de bien réfléchir avant de se lancer. Car ensuite, sauf rares exceptions, il sera impossible de revenir en arrière. Toutvabiens vous explique en détail en quoi consiste la donation d’un bien immobilier.
La donation d’un bien immobilier au sens strict
C’est une donation irrévocable et donc définitive. Au jour de l’acte, sauf disposition contraire, la personne désignée comme donataire devient propriétaire de l’ensemble du logement concerné. Il convient donc d’être prudent et de bien réfléchir avant de transmettre de votre vivant un bien immobilier. Il sera, en effet, impossible de la revendre par la suite pour financer vos projets.
Cette forme de donation permet de profiter d’un abattement fiscal important. Celui-ci va dépendre du lien de parenté existant entre le bénéficiaire de la donation et le donateur. Si ce dernier accorde une donation d’un bien immobilier à son fils ou à sa fille, ceux-ci profiteront d’un abattement de 100 000 € chacun par parent. Les droits d’imposition sont progressifs (entre 5 et 45 %) et s’appliquent uniquement sur le montant après abattement. Au décès du donateur, l’enfant ne paie pas de droits de succession sur la part donnée par ses parents.
À noter que vos proches peuvent bénéficier de l’abattement sur les donations tous les 15 ans.
| Lien de parenté | Abattement |
|---|---|
| Epoux ou épouse | 80 724€ |
| Partenaire de pacs | 80 724€ |
| Ascendant ou enfant | 100 000€ |
| Petit-enfant | 31 865€ |
| Arrière petit-enfant | 5 310€ |
| Frère ou sœur | 15 932€ |
| Neveu ou nièce | 7 967€ |
| Personne handicapée | 159 325€ (cumulable avec les autres) |
| Autre relation | Aucun |
La donation-partage des biens immobiliers
Si vous disposez d’un patrimoine immobilier important, la donation-partage est une option à considérer.
Elle permet de profiter des mêmes abattements que dans le cadre de la donation de bien immobilier classique, mais également d’anticiper la répartition entre les héritiers présomptifs. Cette dernière est définitive et ne pourra, en aucune façon, être remise en cause.
Cette solution est souvent utilisée afin d’éviter les conflits familiaux au moment de la succession.
Bon à savoir
Les frais à prévoir lors de la donation d’un bien immobilier
Outre les droits de donation perçus par l’État, il est également nécessaire de s’acquitter des frais de notaire applicables à la donation. Ces derniers sont basés sur la valeur du bien en pleine propriété et sont dégressifs (de 4,837 % de 0 à 6 500 € à 0,998 % au-dessus de 60 000 €).
La donation de la nue-propriété d’un logement
Cette forme de donation repose sur un démembrement de propriété. Elle vous permet de conserver l’usufruit de votre bien. Vos enfants sont, quant à eux, nus-propriétaires. Vous pouvez donc continuer à habiter le logement concerné ou à en percevoir les loyers. En principe, le donateur ne sera tenu qu’aux petites réparations. Les bénéficiaires de la donation devront, quant à eux, assurer les gros travaux (ravalement de façade, rénovation de la toiture). Il est cependant parfaitement possible de déroger à cette règle à condition de l’indiquer clairement dans l’acte de donation.
En revanche, si vous souhaitez vendre votre bien immobilier, il vous faudra obtenir le consentement de vos enfants. Ces derniers deviendront propriétaires à part entière de l’appartement ou de la maison à votre décès, sans aucuns frais supplémentaires.
D’un point de vue fiscal, les droits de donation ne seront calculés que sur la valeur de la nue-propriété du bien. Ainsi, par exemple, si la nue-propriété d’une maison de 400 000 € est estimée à 50 % de la valeur totale, soit 200 000 €, seuls 100 000 € seront imposables (200 000 € – 100 000 € d’abattement).
À retenir
- La donation permet de transmettre ses biens immobiliers de son vivant, de manière irrévocable, en profitant d’un abattement fiscal important.
- La donation-partage assure la répartition des biens entre les donataires.
- Le donateur peut choisir de ne transférer que la nue-propriété de son bien immobilier et d’en conserver l’usufruit.
La donation d’un bien immobilier de son vivant facilite le règlement des successions au jour du décès. À noter que, par ailleurs, le donateur qui a fait don de la nue-propriété de son logement à ses enfants, peut stipuler qu’à sa mort, son conjoint, par exemple, disposera à son tour de l’usufruit.
