Que le logement soit vide ou meublé, la résiliation d’un bail de location par son propriétaire est régie par la loi du 6 juillet 1989. Celle-ci fixe des règles de forme et de fond à respecter impérativement pour assurer la résiliation du contrat. ToutvaBiens vous explique en détail comment donner congé à son locataire en toute légalité.
Quand et comment donner congé à un locataire ?
Les délais de préavis à respecter pour donner congé quand on est bailleur
Pour pouvoir résilier le bail de votre locataire, vous devez impérativement respecter les délais de préavis prévus par la loi de 1989, c’est-à-dire :
- 6 mois avant l’échéance du bail en cas de location vide ;
- 3 mois en location meublée.
Ces délais de préavis commencent à courir au jour de la réception du courrier par votre locataire.
Comment informer son locataire ?
La résiliation du bail peut être envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception ou remise en main propre. Attention, si votre locataire refuse ou oublie de se déplacer pour récupérer son courrier recommandé, le congé n’est pas effectif. Dans ce cas de figure, il sera alors nécessaire de remettre votre résiliation en main propre ou de faire appel à un huissier de justice.
Le bailleur doit par ailleurs informer l’ensemble des titulaires du contrat de bail. Par conséquent, en cas de colocation, il sera obligatoire d’envoyer une résiliation à chacun des locataires.
Enfin, depuis le 1er janvier 2018, pour les locations vides, le bailleur doit obligatoirement annexer au courrier de résiliation une notice. Celle-ci doit résumer l’ensemble des droits du locataire concernant son congé.
Les motifs pour donner congé à son locataire
Si un locataire peut résilier son bail sans motif, le bailleur doit obligatoirement motiver sa demande selon les cas prévus par la loi.
La rupture de bail pour vente
Le propriétaire peut tout d’abord décider de donner congé à son locataire afin de vendre son logement.
En cas de location vide, le bailleur devra indiquer au locataire le prix de vente du bien ainsi que sa description. Celui-ci possède en effet d’un droit d’acheter en priorité le bien concerné. Il dispose pour cela d’un délai de 2 mois à compter de la notification pour faire valoir son droit. À défaut de réponse, le refus d’achat est présumé.
Le congé pour reprise du logement afin d’y habiter ou d’y loger un proche
La loi de 1989 donne une liste limitative des personnes pouvant bénéficier de ce motif :
- Le bailleur ;
- Son conjoint ou partenaire dans le cadre d’un PACS ;
- Son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé ;
- Ses ascendants, descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.
À noter qu’il n’est pas possible de donner congé à son locataire afin de profiter de son bien en tant que résidence secondaire.
Le congé pour motifs légitimes et sérieux
La loi ne donne aucune définition de ce motif. Il est néanmoins admis par la jurisprudence que le non-paiement régulier du loyer ou encore le trouble du voisinage répété justifie la résiliation du bail.
Le congé frauduleux
Le locataire peut contester la régularité de la résiliation de son bail devant les tribunaux judiciaires. Si le caractère frauduleux du congé est caractérisé, le locataire peut alors obtenir des dommages et intérêts. Le propriétaire, quant à lui, peut être condamné à une amende pénale pouvant atteindre 6 000 € pour une personne physique et 30 000 € pour une personne morale.
Le congé du locataire sera par exemple considéré comme frauduleux quand le bien n’est pas réellement mis en vente ou lorsqu’aucun proche n’a effectivement réintégré le logement. A contrario, l’échec d’une vente ou l’installation du propriétaire, dans un délai raisonnable, après la réalisation de travaux ne sont pas considérés comme des congés frauduleux.
À retenir
- Le bailleur peut donner congé à son locataire en respectant un délai de préavis ;
- Il ne peut le faire qu’en vertu de l’un des motifs prévus par la loi ;
- Le bailleur peut être condamné pour congé frauduleux en cas de non-respect de ces motifs.
Enfin, une fois le congé donné à votre locataire, celui-ci est libre de partir avant l’échéance de son contrat. Dans ce cas de figure, s’il quitte les lieux pendant le délai de préavis, il peut légalement cesser le paiement des loyers et charges.
