Achat immobilier

Est-il plus intéressant d'acheter ou de faire construire une maison ?

  Mis à jour le 23/06/2021 01:06 - ( mots)  Par Laura Martin
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Malgré la crise sanitaire, le marché immobilier résiste et la demande sur les maisons individuelles est forte. On constate une diminution de 25 % des réservations auprès des promoteurs en 2020. Mais l’année 2021 laisserait entrevoir un regain d’attractivité de l’immobilier neuf de l’ordre de 5 %. Un quart des acheteurs privilégient un achat dans le neuf et une grande partie d’entre eux se tournent vers la maison individuelle.

Acheter ou faire construire ? @Adobestock

Les habitants des grandes métropoles, notamment de la métropole parisienne, sont prêts à déménager en banlieue ou dans les régions limitrophes. Si vous hésitez entre acheter une maison dans l’ancien ou faire construire, plusieurs éléments peuvent orienter votre décision. On vous aide à choisir l’option la plus rentable.

L’achat d’une maison dans l’ancien : avantages et inconvénients

Acheter une maison ancienne vous fait profiter d’une rapidité de transaction, il faut compter, en moyenne, un délai de trois mois entre la signature de la promesse ou du compromis de vente et celle de l’acte authentique devant notaire. Les acquéreurs devront attendre, en moyenne, un délai de 8 à 12 mois entre la signature du contrat de réservation et la livraison pour une maison en VEFA (Vente en l’état futur d’achèvement).

En outre, acheter dans l’ancien permet également de négocier le prix de vente, ce qui n’est généralement pas le cas dans le neuf. La marge de négociation dans l’ancien s’élève en moyenne à 4 % du prix de vente selon le baromètre LPI-SeLoger de janvier 2021.

Les délais

À noter que l’État a mis en place un certain nombre d’aides pour faciliter la réalisation de travaux de rénovation énergétique dans une maison ancienne. Les plus connues sont :

  • Ma PrimeRénov’ : ce dispositif permet de disposer d’une prime pour réaliser des travaux de rénovation énergétique, c’est-à-dire visant à réduire la consommation énergétique d’un logement. À titre d’exemple, les travaux d’isolation du logement ou de changement d’un système de chauffage ancien font partie des travaux éligibles à Ma PrimeRénov’. Le montant de la prime dépend du type de travaux réalisés et des ressources du foyer. À chaque niveau de revenus est attribuée une couleur (bleue, jaune, violet, rose). À titre d’exemple, un ménage composé de deux personnes dont les revenus n’excèdent pas 21 760 € peut bénéficier d’une prime de 10 000 € pour l’installation d’une chaudière à graminé.
  • Le prêt éco-PTZ : jusqu’au 31 décembre 2021, l’éco-PTZ, dont le montant est compris entre 7 000 et 30 000 €, permet de financer des travaux de rénovation énergétique identiques à ceux éligibles à MaPrime Rénov’. Ces travaux concernent l’isolation thermique et l’installation d’équipements de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire utilisant une source d’énergie renouvelable. Il est cumulable avec le dispositif MaPrimeRénov’.'} %}

Pourquoi acheter une maison neuve ?

Avec la crise sanitaire, l’immobilier est plus que jamais une valeur refuge. Le volume des transactions enregistré sur 2020 n’a baissé que de 4 % par rapport à l’année précédente. Les maisons individuelles sont, quant à elles, très demandées et cela se traduit par une augmentation sur un an des prix de 5,2 % selon le baromètre LPI-SeLoger de janvier 2021. La maison neuve offre en effet de nombreux avantages qui ne manquent pas d’attirer les acquéreurs.

Une maison personnalisée

Acheter dans le neuf donne, tout d’abord, la possibilité à l’acquéreur de choisir exactement l’emplacement du terrain qui lui convient. Les constructeurs de maisons peuvent proposer une grande variété de terrains à bâtir et un plan de maison personnalisé.

Un paiement échelonné

En achetant une maison en VEFA, le paiement est échelonné. Le prix d’achat est versé en fonction de l’avancement des travaux et non en un seul versement comme c’est le cas pour un achat dans l’ancien. Le dépôt de garantie est également réduit. Il ne peut dépasser 5 % si le délai de signature de l’acte de vente est prévu dans un délai maximal d’un an et 2 % si ce délai se situe entre un et deux ans. Dans l’ancien, le montant de ce dépôt est contractuel, mais s’élève en général à 10 % du prix de la transaction.

Une maison répondant aux dernières normes environnementales

Enfin, acheter dans le neuf permet de bénéficier d’un logement conforme à la réglementation thermique 2012, prochainement remplacée par la réglementation environnementale 2020 (RE2020). Une maison individuelle qui répond à cette réglementation peut obtenir le label BBC qui permet de réduire, de manière importante la consommation énergétique d’un bâtiment. Les dépenses annuelles de chauffage peuvent ainsi être inférieures à 250 € pour ce type de construction.

Bon à savoir

Dans le neuf, vous bénéficiez des garanties de parfait achèvement et décennale :

• La garantie de parfait achèvement qui oblige le constructeur de la maison à réparer les malfaçons qui apparaissent dans un délai d’un an à compter de la livraison de la construction.

• La garantie décennale couvre les dommages qui affectent la solidité ou le bon usage du logement pendant une durée de dix ans à partir de la réception des travaux.

Est-il plus rentable de construire dans le neuf ?

Frais d'acquisition

Les prix dans le neuf sont plus élevés de 15 à 20 % par rapport à l’ancien. Néanmoins, faire construire dans le neuf s’avère rentable, car il est possible de profiter de nombreux avantages qui réduisent le coût global de votre projet immobilier.

Des frais de notaire avantageux

Dans le neuf, le montant des frais de notaire ne représente, de plus, que 2 à 3 % du prix de vente alors qu’il atteint 7 à 8 % pour un achat d’une maison dans l’ancien.

Acheter dans le neuf avec le prêt à taux zéro

L’aide la plus emblématique est le prêt à taux zéro (PTZ). Il est attribué sous conditions de ressources aux primo-accédants pour financer l’achat ou la construction de leur résidence principale dans le neuf. Est considérée comme primo-accédant toute personne qui n’a pas été propriétaire d’une résidence principale dans les deux années précédant la demande de prêt. Le montant du PTZ dépend de la zone dans laquelle se situe le logement. Le territoire national est divisé en cinq zones : A, A bis, B1,B2 et C. Elles sont définies en fonction de la pression immobilière qui y règne, la zone A bis désignant les secteurs où les prix de l’immobilier sont particulièrement élevés. Le PTZ peut représenter jusqu’à 40 % du coût total de l’opération immobilière à financer dans les zones A bis, A et B1 et 20 % dans les zones B2 et C. Il vient donc, la plupart du temps, compléter, un prêt classique. Les communes concernées par un contrat de redynamisation de site de défense (CRSD) sont également éligibles au dispositif Pinel.

L’exonération de la taxe foncière

Faire construire une maison dans le neuf vous fait profiter d’une exonération de la taxe foncière pendant une durée de deux ans à compter de la date d’achèvement du logement. Le mieux est de se renseigner auprès de la mairie, car le conseil municipal ou communautaire peut prévoir de restreindre cette exonération qui n’est alors que partielle.

Une fiscalité avantageuse pour un investissement locatif dans le neuf

La loi Pinel offre des avantages fiscaux dans le cadre d’un investissement locatif dans le neuf. Ce dispositif permet de profiter, jusqu’en 2024, d’une réduction d’impôt pour l’achat d’un logement neuf destiné à être loué à des ménages aux revenus modestes et à un loyer plafonné, et ce, pendant une durée de 6, 9 ou 12 ans. La réduction est répartie sur la durée de l’engagement locatif et est limitée à 300 000 € par personne et par an et 5 500 €/m2 de surface habitable.

Il est également possible d’investir dans un logement neuf situé dans une résidence avec services (seniors, étudiants…) avec le dispositif Censi-Bouvard jusqu’au 31 décembre 2021. Pour bénéficier de la réduction d’impôt, il faut s’engager à louer le bien pendant une durée minimale de 9 ans. La réduction est égale à 11 % du prix d’acquisition limité à 300 000 euros par an.

Avantages fiscaux

À retenir

• Privilégier un achat dans l’ancien pour un emménagement rapide, et si vous n’êtes pas opposé à la réalisation de travaux ;

• Favoriser l’achat d’une maison neuve pour bénéficier d’un logement sur-mesure, répondant aux dernières normes de construction et profiter de garanties rassurantes ;

• Étudier en amont les différentes aides financières mobilisables pour votre projet immobilier.

Nous pouvons vous accompagner dans la recherche de votre future résidence principale. N’hésitez pas à vous rendre sur nos annonces de maisons ou de terrains constructibles à la vente.

Retrouvez notre infographie complète ici

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