Vente immobilière

Comment estimer soi-même le prix de son logement ?

  Mis à jour le 27/11/2020 01:11 - ( mots)  Par Laura Martin
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Lorsque l'on souhaite réaliser une vente immobilière, il s’avère indispensable de connaître la valeur de son bien immobilier. Pour ce faire, deux solutions sont possibles : se faire aider par un professionnel ou estimer son bien soi-même.

Si en tant que vendeur, vous ne souhaitez pas passer par un expert immobilier, il est alors nécessaire de prendre le temps et d’analyser de nombreux éléments afin de ne pas surestimer ou sous-estimer le prix de votre bien.

@Adobestock

Les méthodes pour une évaluation précise

Que cela soit pour vendre son bien au « juste prix » ou pour une estimation du bien en cas de divorce par exemple, il est indispensable de procéder à une évaluation précise. Dans le cas d'une vente, fixer un prix par rapport à ceux du marché est la meilleure façon de trouver des acheteurs rapidement.

On a souvent tendance à estimer son bien en fonction du prix d'achat. Mais cela n'est pas toujours très efficace puisque les prix ont généralement connu une fluctuation plus ou moins importante. De plus, le bien a sans aucun doute vieilli et n'est donc plus dans le même état que lors de l'achat.

Autre frein à une bonne estimation : l'affectif. En effet, une maison ou un appartement peut signifier beaucoup pour un vendeur, cependant, il est important de ne pas gonfler les prix en fonction de ses sentiments personnels. Éliminer le critère subjectif est la première étape incontournable pour réaliser une estimation précise.

Pour vous aider lors de cette étape, il existe des informations très utiles. Ainsi, vous pouvez consulter le prix des biens immobiliers mis à la vente dans la zone où se trouve votre maison ou appartement. Déterminez le prix au mètre carré des biens similaires au vôtre, consultez les annonces en lignes et regardez les vitrines des agences immobilières. Un bien qui est sur le marché depuis longtemps est sans aucun doute estimé trop haut. Renseignez-vous !

Déterminer un prix cohérent

Pour une évaluation précise, il est aussi capital de lister toutes les caractéristiques de votre bien. Une maison en lotissement n'aura pas la même valeur qu'un bien au cœur d'un vaste espace arboré, un appartement avec vue sur des immeubles n'aura pas le même prix qu'un appartement au bord de mer… L'environnement a son importance pour fixer le prix.

Calculez précisément la surface du bien. Vous pouvez pour cela consulter les critères imposés par la Loi Carrez pour être sûr de ne pas vous tromper. Le nombre de pièces est un critère obligatoire. N'oubliez pas les autres atouts : garage, cave, dépendance, piscine…

Si votre maison est ancienne, elle peut avoir besoin de travaux de rénovation. Si vous ne désirez pas ou ne pouvez pas les réaliser vous-même, il faudra les insérer dans le calcul du prix de votre bien. Vous devrez, en effet, mentionner le coût à prévoir des travaux et si nécessaire les déduire du prix. Dans tous les cas, des travaux vont influencer à la baisse l'estimation.

Vous le savez, les acheteurs peuvent avoir recours à la négociation pour faire baisser le prix. Cette marge de négociation peut alors être prise en compte dans l'estimation du prix. Mais inutile d'augmenter fortement le prix du bien en pensant qu'il y aura une négociation importante. Un prix trop élevé par rapport au bien ne ferait que rebuter les potentiels acquéreurs.

Enfin, un autre « outil » peut aussi s'avérer très utile pour une estimation de qualité. Il s'agit du « prix psychologique ». Cette technique prend en compte la psychologie du potentiel acquéreur et est également utilisée dans le domaine du commerce. Ainsi, un produit vendu à 9,99 semblera moins cher qu'un autre à 10 euros. Ce schéma joue sur l'effet incitatif d'un prix qui semble plus bas. Vous pouvez, de ce fait, vendre votre bien à 199 000 euros plutôt qu'à 200 000, le prix affiché peut séduire davantage !

Des aides bienvenues

Estimer son bien immobilier n'est pas chose facile et de nombreuses recherches sont à effectuer ! Cependant, sachez que des outils en ligne existent pour vous aider dans vos démarches. Le fichier PERVAL ou la base de données BIEN sont des incontournables pour obtenir une estimation rapide. Il suffit de remplir le questionnaire avec différentes informations telles que la surface, l'adresse ou encore l'année de construction. Ces outils sont d'ailleurs utilisés par les notaires. Ils permettent d'obtenir des indicateurs fiables régulièrement actualisés. On y trouve le prix au m², mais aussi une liste des biens vendus autour de votre maison ou appartement présentant les mêmes caractéristiques.

Autre outil très utilisé par les services fiscaux : PATRIM. Cette base de données fournit la valeur vénale d'un bien. Elle présente des précisions très utiles pour une estimation sans faute : étage, surface utile, date de construction, référence cadastrale, prix au m², transactions immobilières durant les 3 dernières années…

Les sites d’estimation en ligne

Et si vous estimiez votre bien immobilier via des sites Internet spécialisés ? En effet, les estimateurs en ligne peuvent s’avérer d’une grande aide ! Que votre logement se situe dans une grande ville ou dans une plus petite commune en France, ce type de service gratuit vous permet d’obtenir une fourchette de prix relativement étroite. Parmi les sites existants, on peut notamment citer notre service Drimki, site d’estimation pionnier en France.

Après avoir rempli un formulaire comportant une vingtaine de critères (adresse de votre logement, nombre de pièces, surface, type de bien, étage…), un algorithme analyse des millions de données pour vous restituer un prix minimum et un prix maximum de vente.

À vous ensuite de déterminer, le prix le plus cohérent par rapport au marché.

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