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Investir dans une résidence étudiante : bonne ou mauvaise idée ?

  Mis à jour le 17/10/2021 11:10 - ( mots)  Par Laura Martin
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L’investissement dans une résidence de services à destination des étudiants est particulièrement alléchant. Loyer assuré, avantages fiscaux, gestion prise en charge, les atouts de ce type de placement immobilier sont nombreux. Mais investir dans une résidence étudiante est-ce vraiment une bonne idée ? Drimki fait le point.

investir residence etudiante @Adobestock

Un investissement immobilier rentable

Les résidences étudiantes sont des ensembles de logements loués meublés, généralement des studios ou des T2 réservés aux étudiants inscrits dans l’enseignement supérieur. En vertu de l’article L 631-13 du Code de la construction et de l’habitation, toutes ces résidences doivent par ailleurs fournir des services et des équipements de base à leur locataire (salle de bains aménagée, cuisine et ustensiles, laverie).

Avec plus de 2,7 millions d’étudiants et 400 000 appartements disponibles dans les résidences du Crous, en France, le manque de logements se fait ressentir à chaque rentrée universitaire. La demande locative surpasse très largement l’offre disponible. Ainsi, investir dans une résidence étudiante peut être une opération très rentable. Les rendements locatifs atteignent en moyenne 4,1 % contre 3,5 % pour un investissement immobilier dans le parc locatif classique.

Par ailleurs, les investisseurs profitent d’avantages non négligeables :

  • La gestion du bien est entièrement prise en charge par l'exploitant preneur à bail. En effet, l'investisseur signe un contrat de bail commercial (BC) et celui-ci sous-loue les appartements aux étudiants par le biais de baux d'habitation meublés individuels.
  • Les loyers sont garantis par le gestionnaire via la signature du bail commercial. De quoi s’assurer un revenu supplémentaire chaque mois.
  • La revente du bien est souvent relativement facile.
  • Diversification de votre patrimoine
  • Investir dans une résidence étudiante permet de profiter du dispositif de défiscalisation Censi-Bouvard et du statut de loueur en location meublée non professionnel (LMNP).

Investir dans une résidence étudiante : bien choisir son bien

La rentabilité de votre investissement dépendra de la localisation du bien. Il est préférable d’opter pour une résidence située dans une grande ville universitaire (Toulouse, Bordeaux, Lyon, Strasbourg ou même Paris). Celle-ci doit par ailleurs de préférence se situer à proximité de transports en commun, des universités, de salles de sport, et autres services utiles pour les étudiants. Par ailleurs, il est préférable d’opter pour une résidence offrant des services de très bonne qualité. Tout cela vous permettra de minimiser les situations de vacances locatives.

Par ailleurs, le choix de l’appartement étudiant nécessite aussi une grande vigilance quant au gestionnaire en charge de la résidence. Pour garantir la rentabilité de votre investissement, vous devez signer un contrat de bail commercial avec un exploitant de confiance disposant d’une bonne réputation. Celui-ci se charge en effet d’organiser la gestion propre de la résidence (visites du bien, réaliser les états des lieux d’entrée et de sortie des locataires et rédiger les contrats de location...) Il s’assure également de l’entretien de la résidence, du paiement des loyers et du suivi des impayés. Le montant du capital social du gestionnaire est un élément à prendre en compte pour évaluer sa solidité financière.

Investir dans une résidence étudiante : un engagement à long terme

Pour profiter des avantages fiscaux liés à ce type d’investissement, vous devez conserver le bien pendant plusieurs années. Il doit s’agit d’un logement neuf, d’un logement en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) ou d’un logement « achevé depuis au moins 15 ans et ayant fait l'objet ou faisant l'objet de travaux de réhabilitation ou de rénovation permettant, après leur réalisation, de satisfaire à des critères de performances techniques ».

En effet, le dispositif Censi-Bouvard, valable jusqu’au 31 décembre 2021, vous permet de déduire 11 % du prix du logement directement de vos impôts, dans la limite d’un plafond d’investissement de 300 000 €. L’avantage fiscal est cependant étalé sur neuf ans, sans échéance triennale. Il est donc nécessaire de conserver le bien pendant 9 ans pour profiter pleinement de cette défiscalisation et assurer ainsi la rentabilité de son investissement. Ainsi, par exemple, pour un appartement à 200 000 €, la déduction atteint 22 000 € sur neuf ans, soit environ 2 444 € par an. De plus, dans le cas où le montant de la réduction fiscale dépasse le montant d’impôts à payer, le solde est reportable sur les 6 années suivantes.

Par ailleurs, investir dans une résidence pour étudiants vous autorise à récupérer la TVA à 20 % versée lors de l’achat. Cette taxe est déduite du prix de vente. Pour cela, vous devez signer un bail commercial avec la société gestionnaire et vous êtes tenu de conserver le bien pendant vingt ans. Si vous revendez avant cette échéance, vous devrez reverser au Trésor public un vingtième de la TVA par année restant à courir, sauf si les engagements initiaux en échange de la récupération de TVA, ne sont pas rompus (à savoir : l'acquéreur reprend le bail commercial en cours et loyers soumis à TVA).

À retenir

● Investir dans une résidence étudiante peut être très rentable.
● Il est cependant nécessaire de bien choisir son logement au risque de voir sa rentabilité diminuée.
● Pour profiter des avantages fiscaux offerts par la loi, il est cependant nécessaire de conserver son bien sur le long terme.

Pour maximiser son investissement, il est préférable de choisir une petite surface. Les étudiants ont souvent un budget limité. Les studios ou les appartements une pièce, entre 18 et 20 m2, bien équipés se louent en principe rapidement.

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