Diagnostics immobiliers

Le gouvernement recommande de suspendre les DPE des logements construits avant 1975

  Mis à jour le 18/10/2021 12:10 - ( mots)  Par Laura Martin
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Depuis le 1er juillet 2021, le nouveau diagnostic de performance énergétique (DPE) est plus lisible, plus simple à comprendre pour les usagers, plus fiable et opposable. Néanmoins, la version actuellement en vigueur du DPE V3 concernant les immeubles construits avant 1975, a révélé ses limites.

le nouveau DPE suspendu pour les logements construits avant 1975 @Adobestock

Les limites de la version 3 du DPE des immeubles construits avant 1975

La version V3 du DPE concernant les immeubles construits avant 1975 n’est pas fiable car elle présente des écarts importants par rapport à la réalité terrain et à la V2 du DPE. La cause majeure est l’absence d’information fiable sur le bâti et les équipements.

Les deux principales raisons :

  • Le calcul du coût des consommations, par tranches, ne correspond pas à la réalité. En électricité pour un nombre de kWh donné, l’erreur est de plus de 30 % par rapport au coût réel du kWh.
  • Certains paramètres du moteur de calcul liés aux habitudes de vie des occupants ont été fortement modifiés par rapport à la version précédente et ne correspondent peut-être pas à la réalité du terrain. Ces nouveaux paramètres dégradent substantiellement l’estimation des consommations mais aussi la note du DPE.

De plus, des thermiciens ont relevé des problèmes concrets, qui dégradent significativement la note du DPE :

  • En plus des changements sur la ventilation par ouverture de fenêtre, il semble qu’il y ait un problème sur le calcul des débits d’infiltration qui donne des déperditions presque 10 fois plus importantes que la version précédente.
  • Le calcul des consommations des auxiliaires de bouclage pour un appartement en immeuble collectif semble incohérent (les pompes consomment presque autant que le total d’eau chaude sanitaire (ECS)).
  • En faisant un comparatif entre la V2 et la V3 avec les mêmes déperditions, on obtient beaucoup plus de consommation.

Un autre point a été soulevé, qui ne joue pas sur la note :

  • Estimation du confort d’été : si la fenêtre des toilettes ne comporte pas de volet, l’estimation est dégradée quels que soient les autres paramètres.

Quelles sont les conséquences pour les propriétaires et les diagnostiqueurs ?

Les propriétaires des immeubles construits avant 1975 voient leur bien déclassé sans comprendre en quoi leur bien immobilier nuit aux objectifs d’économie d’énergie et de réduction des GES.

Les diagnostiqueurs dénoncent :

  • Les difficultés d’accès aux locaux techniques de l’immeuble dans le temps imparti ;
  • La difficulté de disposer des références techniques des isolants utilisés il y a plus de 10 ans ;
  • Le classement comme chaudière « fuel » des chaudières « gaz » dont les caractéristiques (type, puissance etc…) n’ont pas été indiquées, entrainant automatiquement un déclassement pénalisant ;
  • Des écarts entre les ratios de surfaces habitables des appartements et les tantièmes de copropriété ;
  • L’allongement des délais de commercialisation (mise en location) en attente des DPE.

En conséquence, la question de l’opposabilité pèse trop lourdement !

Le rendez-vous du 4 octobre 2021

Le 4 octobre prochain, une rencontre est organisée avec la Ministre Chargée du Logement, Mme Emmanuelle WARGON, au terme de laquelle seront évoqués les différentes problématiques concernant le DPE. Olivier Colcombet, président de Digit RE Group et porte-parole Drimki sera présent.

Une refonte des éléments de calcul devrait être rapidement mise en place pour améliorer la fiabilité des DPE V3 et les rendre réellement efficaces.

« Un bilan complet des DPE réalisés depuis le 1er juillet sera présenté, détaillant les anomalies constatées et précisant les mesures correctrices qui seront intégrées dans le nouveau DPE. Ces mesures seront de nature à garantir la qualité des DPE réalisés depuis le 1er juillet, sans frais supplémentaire pour les propriétaires immobiliers. » précise le ministère

Que faire en attendant les modifications du DPE Version V3 ?

En attendant, la Direction Générale de l'Aménagement, du Logement et de la Nature recommande de suspendre l’édition des DPE des logements construits avant 1975, sauf pour les transactions urgentes.

Vous pouvez retrouver ces informations sur le site suivant.

Sur le plan pratique, il n’y a aucun changement :

  • Concernant la diffusion des annonces immobilières : les règles relatives à la diffusion des biens ne changent pas et doivent contenir le DPE.
  • Concernant les contrôles de la DGCCRF en cas d’absence de DPE dans les annonces immobilières : Aucune information n’a été communiquée à ce jour venant confirmer une possible tolérance.
  • Le DPE sera à fournir en cas de transaction immobilière.
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