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Loi Carrez : tout ce qu’il faut savoir, définition, calcul

  Mis à jour le 27/09/2021 04:09 - ( mots)  Par Laura Martin
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Entrée en vigueur en 1996, la loi Carrez a défini un mode de calcul officiel de la surface habitable des logements à vendre au sein d’une copropriété. Elle définit notamment de manière très précise les éléments du bâti à prendre en compte ou à exclure. L’acquéreur du bien dispose ainsi d’une estimation fiable de la superficie privative du logement.

Loi Carrez @Adobestock

Qu’est-ce que la loi Carrez ?

La loi du 18 décembre 1996, dite « loi Carrez », avait pour objectif d’améliorer la protection des acquéreurs de lots de copropriété. Sa principale disposition est la création d’une « surface habitable loi Carrez », qui doit être obligatoirement communiquée à l’acheteur.

La surface loi Carrez permet de déterminer la superficie exacte des parties privatives du logement, par opposition aux parties communes. Son mode de calcul particulièrement rigoureux empêche le vendeur de surestimer la surface totale du logement dans l’annonce, puis dans l’acte de vente.

Le calcul de la surface privative loi Carrez est obligatoire uniquement en cas de vente, et ne s’applique pas pour une mise en location. Elle concerne les biens immobiliers situés :

  • dans une copropriété verticale (appartement dans un immeuble ou une résidence…) ;
  • dans une copropriété horizontale (maison ou pavillon en lotissement).

La loi s’applique aussi aux locaux d’activités à destination non résidentielle (bureaux, locaux commerciaux ou professionnels…) dès lors qu’ils se situent dans une copropriété.

À l’inverse, il n’est pas nécessaire d’estimer la surface loi Carrez pour mettre en vente une maison individuelle sur un terrain non loti.

La loi Carrez, enfin, n’est pas obligatoire pour les lots de moins de 8 m2.

Comment se calcule la surface loi Carrez ?

La superficie loi Carrez se base sur la surface de plancher du logement après déduction de l’espace occupé par :

  • les murs ;
  • les cloisons ;
  • les gaines ;
  • les marches et cages d’escalier ;
  • les embrasures de porte.

Il convient ensuite de déduire toute surface dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 m. Les pièces privatives du logement doivent être prises en compte dans leur intégralité (cuisine, salle de bains, sanitaires, pièce de vie, buanderie…).

Les espaces privatifs, mais extérieurs et non couverts, comme une terrasse ou un balcon, ne sont en revanche pas pris en compte dans le calcul.

À la différence de la surface habitable « Boutin », la surface loi Carrez prend aussi en compte l’ensemble des surfaces non habitables du logement et de ses annexes, toujours dans la mesure où elles restent strictement privatives. Cela peut inclure :

  • les sous-sols (à l’exception des caves, garages et parkings) ;
  • les combles (aménagés ou non) ;
  • les greniers ;
  • les remises et réserves ;
  • les vérandas et loggias.

Bon à savoir

Qui est habilité à calculer la surface loi Carrez d’un logement ?
Le propriétaire d’un logement est libre de procéder lui-même au calcul de la surface loi Carrez de son logement s’il estime en avoir la capacité. En pratique, toutefois, le recours à un diagnostiqueur immobilier est recommandé pour procéder à une prise de mesures précises et dégager la responsabilité du vendeur en cas d’erreur constatée.

Quelles conséquences en cas d’erreur de calcul loi Carrez ?

La définition de la surface Carrez d’un logement en vente est une opération complexe pouvant entraîner des erreurs. C’est la raison pour laquelle une marge d’erreur de 5 % est prévue par le texte de loi. Si la surface a été surestimée sans dépasser cette marge, la bonne foi du vendeur est donc présumée et sa responsabilité ne peut pas être engagée par l’acquéreur.

Si l’acquéreur du bien démontre une erreur de plus de 5 % en sa défaveur, il peut soumettre un recours auprès du tribunal judiciaire. La procédure doit être lancée au plus tard un an après la signature de l’acte de vente, et permet d’obtenir une diminution du prix de vente au prorata de l’erreur de calcul.

À retenir

● La loi Carrez détermine la surface privative des lots de copropriété à vendre afin d’informer l’acquéreur en toute transparence.
● Son calcul exige notamment de déduire toutes les surfaces non utiles, comme les cloisons ou embrasements.
● Le vendeur a l’obligation de fournir un mesurage loi Carrez précis, avec une faible marge d’erreur.

En imposant une méthode de calcul uniforme et rigoureuse, la loi Carrez a contribué à sécuriser l’achat et la vente de lots de copropriété. En l’absence de mesure, l’acquéreur dispose d’ailleurs d’un délai d’un mois pour annuler l’acte de vente.

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