Plus d’un achat immobilier sur quatre serait un investissement locatif. Il faut dire qu’en période d’incertitude économique, la pierre se présente comme une valeur refuge. Pour profiter d’une rentabilité intéressante et d’une plus-value à la revente, mieux vaut bien définir son projet avant de se lancer. Pour vous aider, voici nos conseils pour un premier investissement immobilier réussi.
Bien choisir l’emplacement de l’investissement locatif
C’est un élément essentiel pour réussir son projet. Contrairement à l’achat d’une résidence principale, l’investissement locatif nécessite d’appliquer des critères pragmatiques lors du choix de la localisation du bien.
Pour établir la probabilité de louer votre bien, plusieurs critères doivent être pris en considération. Parmi eux, on retrouve notamment :
- L’attractivité de la ville
- La présence de transports en commun efficients
- L’évolution démographique de l’agglomération
- Le taux d’emploi et de chômage,
- Le niveau de salaire moyen des habitants
- Le montant des loyers
La presse, les professionnels de l’immobilier, ainsi que de nombreux sites spécialisés, comme celui de l’Insee, vous permettent d’obtenir toutes ces informations. Enfin, la localisation dépendra de votre cible. Si vous envisagez de louer votre appartement à des étudiants, investissez à proximité des universités ou, à défaut, sur une ligne directe de transport.
Bon à savoir
Acheter un bien déjà loué
Vous profiterez ainsi, en principe, d’un prix de vente inférieur à celui du marché. Rassurée sur la rentabilité de votre investissement, votre banque sera également plus à même de vous accorder un crédit. Attention, cependant, à bien étudier l’historique de votre futur locataire au préalable.
Investir dans le neuf ou dans l’ancien : quel est le meilleur investissement ?
Acheter un bien neuf pour réaliser un investissement locatif coûte plus cher à l’achat. Il permet, néanmoins, de profiter d’une solution clé en main et de frais de notaire réduits (2 à 3 % contre environ 8 % dans l’ancien). Par ailleurs, en achetant un logement neuf, vous n’aurez aucuns travaux à prévoir pendant plusieurs années. L’investisseur profite, en outre, de la garantie décennale. Enfin, l’investissement dans un programme éligible au régime Pinel permet de profiter d’avantages fiscaux lors de la mise en location nue de son logement sur une durée précise. À noter que dans ce cas de figure, les loyers seront plafonnés.
A contrario, l’ancien coûte souvent moins cher à l’achat, mais peut nécessiter des travaux, en principe déductibles de vos revenus locatifs. Attention, néanmoins, aux travaux de rénovation éventuels prévus par la copropriété. Il est également nécessaire d’éviter d’investir dans une passoire thermique. En effet, dès 2023, les logements présentant une classe thermique G ne pourront plus être mis sur le marché locatif, à moins d’être entièrement remis aux normes.
Bon à savoir
Bien étudier le régime fiscal de sa location
La location meublée non professionnelle permet d’augmenter le loyer parfois jusqu’à 20 %. Pour votre imposition, le régime forfaitaire vous permettra d’être imposé sur 50 % des loyers. Vous pouvez également opter pour le régime réel avec déduction des charges. En cas de location nue, vous avez le choix entre le régime foncier, avec un abattement forfaitaire de 30 % ou régime réel.
Investissement locatif : bien anticiper les frais annexes
Avant de vous lancer, pensez à bien étudier les charges liées à votre achat. Outre les mensualités de votre crédit immobilier, vous allez en effet devoir payer :
- Les charges de copropriété
- Les assurances (crédit, propriétaire, loyers impayés)
- Les impôts sur les revenus locatifs
Anticipez également les éventuels frais liés à l’usure normale de votre bien (renouvellement du mobilier, changement de la chaudière ou de la machine à laver) et les travaux à venir. Ils peuvent résulter d’un dégât des eaux, d’une dégradation de la copropriété (ravalement de façade, par exemple), voire d’un acte volontaire de votre locataire. N’oubliez pas, également, de prendre en compte la vacance locative dans vos calculs.
Pour éviter d’être pris au dépourvu, il est vivement conseillé de disposer d’une réserve d’épargne qui permettra de couvrir les imprévus.
À retenir
- L’emplacement du bien est l’un des critères fondamentaux pour réussir son premier investissement locatif.
- Investir dans le neuf, comme dans l’ancien, présente des avantages et des inconvénients. Tout dépendra de votre budget et de vos objectifs.
- L’investissement immobilier implique de nombreux frais annexes qu’il faut impérativement prendre en compte.
Enfin, si votre investissement locatif se trouve loin de chez vous, mieux vaut en déléguer la gestion à un professionnel de l’immobilier. N’oubliez que cela impacte nécessairement votre rentabilité. Le prix d’un tel service est à prendre en compte.
