Vente immobilière

Promesse de vente ou compromis de vente, lequel choisir ?

  Mis à jour le 02/12/2020 08:12 - ( mots)  Par Laura Martin
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Lorsque l'acquéreur et le vendeur sont parvenus à un accord concernant une vente immobilière, il convient de le concrétiser au moyen d'un document. Pour ce faire, les outils législatifs sont nombreux. En effet, vous avez la possibilité en tant que partie dans cette transaction d'opter pour un avant-contrat préférentiel par exemple. Entre promesse et compromis, lequel choisir ? Quelles sont leurs caractéristiques, leurs similitudes et leurs différences ?

@Adobestock

Pourquoi un avant-contrat est-il indispensable ?

Que vous optiez pour une promesse ou un compromis, ces deux documents sont des avant-contrats qui peuvent être signés sous seing privé et qui apportent un caractère irrévocable à votre vente. Ils officialisent la fin des négociations entre vendeur et acquéreur et stipulent tous les éléments indispensables pour l'acte de vente final. Il faut de préférence l'établir chez un notaire afin de l'authentifier et de ne pas commettre d’erreurs.

Lors de la signature de cet avant-contrat, un dépôt de garantie (ou indemnité d’immobilisation) est dans la majorité des cas demandé. Cette somme sera alors conservée sur un compte séquestre (celui du notaire ou d’un professionnel de l’immobilier par exemple). Ce montant qui équivaut à 5 ou 10 % du prix de la vente est payable par l'acquéreur. Il garantit au vendeur de ne pas voir sa transaction annulée sans dédommagement dans le cas où l'acheteur se désisterait sans raison valable en dehors du délai de rétractation. Il faut néanmoins rappeler que cette garantie ne vaut pas lorsqu'une des clauses suspensives n'est pas réalisée, comme l'obtention d'un prêt par exemple.

Les éléments à inscrire dans cet avant-contrat sont les suivants :

  • Désignations des parties, à savoir leurs noms, dates de naissance, adresse et profession ;
  • Désignation précise du bien avec l'adresse du lieu ainsi que l'inscription au cadastre. Il faut ajouter sa situation hypothécaire ou locative ainsi que les éventuelles servitudes qui y sont rattachées ;
  • Le prix du bien en toutes lettres avec les frais de négociation, les frais de mutation et le montant du dépôt de garantie ;
  • Les diverses clauses suspensives comme l’obtention d’un prêt, la possibilité de construire un habitat spécifique… ;
  • La mention du délai de rétractation ;
  • Les documents annexes comme les diagnostics énergétiques, la loi Carrez…

Le délai de rétraction

Le délai de rétractation est de 10 jours. Il prend effet le lendemain de la réception du contrat signé et complété par le vendeur et l’acquéreur. Il permet à l'acquéreur de renoncer à l'achat du bien sans aucune justification et contrepartie. Ainsi, durant ce délai, si l’acheteur se rétracte, le dépôt de garantie doit donc lui être intégralement reversé. La validité de l'avant-contrat est attestée au terme de ce délai. Il ouvre ainsi une période d'environ 3 mois, avec un minimum de 70 jours pour la signature de l'acte définitif chez le notaire. Une date butoire est le plus souvent déterminée lors de la signature de cet avant-contrat.

Les différences entre compromis et promesse de vente

Si leurs similitudes sont multiples, leur différence principale résulte de leur caractère fondamental. Alors que le premier est un accord symétrique à savoir des deux parties, le second a un caractère unilatéral. C'est pourquoi le compromis est également appelé PSV pour promesse synallagmatique de vente alors que la seconde est un PUV ou promesse unilatérale de vente.

Dans le second cas, le vendeur a pour obligation de vendre uniquement à la partie désignée dans la PUV. Autre différence, la promesse de vente doit être impérativement enregistrée auprès de la recette des impôts dans les dix jours qui suivent la signature (même sous seing privé) et celle-ci doit obligatoirement être réalisée chez un notaire lorsque sa durée est supérieure à 18 mois. En revanche, que ce soit pour la promesse ou le compromis, les clauses suspensives et le délai de rétractation sont inscrits de la même façon.

Le compromis de vente reste l'avant-contrat le plus répandu et largement accepté par les deux parties. Pour la promesse de vente, son caractère asymétrique la rend moins courante, mais reste une option pour l'acquéreur.

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