Location immobilière

Tout savoir sur la garantie loyer impayé

  Mis à jour le 24/11/2020 02:11 - ( mots)  Par Laura Martin
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Vous êtes propriétaire d’un logement en location ? Vous souhaitez vous prémunir contre les impayés de loyer ? Différentes solutions s’offrent alors à vous : dépôt de garantie, caution solidaire, garantie Visale ou garantie loyer impayé (GLI)… Cette dernière permet à un propriétaire de sécuriser ses revenus locatifs tout en se prémunissant contre d’éventuelles dégradations du bien. On vous explique tout sur ce contrat proposé par les banques et les compagnies d’assurance.

Assurance loyers impayés : explications

La garantie loyers impayés est une assurance souscrite par un propriétaire bailleur afin de pallier les risques financiers éventuels d’un mauvais payeur. Cette assurance optionnelle ne se substitue bien évidemment pas à une assurance multirisques habitation.

À savoir :
La GLI (Garantie Loyer Impayé) remplace la GRL (Garantie Risques Locatifs) et la GUL (Garantie Universelle des Loyers), toutes deux abandonnées.

En plus de l’indemnisation financière en cas de défaillance d’un locataire, d’autres garanties sont généralement comprises dans cette assurance. On peut notamment citer le remboursement des sommes engagées lors de la détérioration du bien, ainsi que le remboursement des frais de contentieux et de procédure en cas de litige entre le propriétaire et le locataire.

Quel coût pour la GLI ?

Souscrire à la garantie loyer impayé a bien entendu un coût. La cotisation varie entre 2,5 et 5 % du loyer annuel, charges comprises. La bonne nouvelle pour les propriétaires : ce montant est déductible des revenus fonciers.

Assurance loyers impayés : à quelles conditions ?

Les conditions d’éligibilité pour le propriétaire

  • Tous les types de location ne sont pas éligibles à cette garantie. En effet, elle est réservée aux locations longue durée. Les locations saisonnières sont donc exclues, tout comme les logements suivants : les locaux commerciaux, les logements de fonction ou encore les résidences secondaires.
  • De plus, le loyer du logement ne doit pas excéder un certain montant. Généralement, les assureurs fixent un loyer maximum compris entre 2 000€ et 3 000€. Ces conditions seront définies dans le contrat au préalable.
  • Le propriétaire ne peut pas cumuler deux protections. Il doit en effet choisir entre la garantie loyer impayé et la caution. Seule exception possible : la location à un apprenti ou à un étudiant. (Loi Boutin)
  • En ce qui concerne le bail de location, les assureurs obligent pour la plupart d’entre eux, la présence de deux clauses : la clause résolutoire (permet la résiliation du bail en cas de manquement du locataire à l’une de ses obligations) et la clause de solidarité (dans le cas d’une colocation)

Le bailleur doit par ailleurs constituer un dossier pour souscrire à une assurance loyer impayé. Il doit fournir tous les documents nécessaires et les pièces justificatives à son assureur : contrat de bail, attestation d’assurance habitation, état des lieux d’entrée, sa pièce d’identité ainsi que celle de son locataire.

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Les conditions d’éligibilité pour le locataire

Les banques ou compagnies d’assurance demandent également des documents prouvant la solvabilité du locataire. Le propriétaire doit donc faire très attention dans le choix de son futur locataire s’il souhaite souscrire à cette assurance. Les pièces justificatives demandées varient selon les assureurs et le type de locataire (3 derniers bulletins de salaire, contrat de travail, dernier avis d’imposition, etc.). Nous vous conseillons donc de vérifier les documents demandés par les assureurs avant de souscrire à la GLI.

En règle générale :

  • Un locataire en CDI (hors période d’essai) est considéré comme solvable lorsque ses revenus nets sont au moins 2,7 fois supérieurs au montant du loyer, charges comprises.
  • Lorsque le locataire est en CDD, il doit justifier de revenus nets 3 fois supérieurs au montant du loyer et des charges. De plus, la durée restante de son contrat de travail au moment de la souscription du contrat doit être d’au moins 8 mois.
  • S’il est étudiant ou apprenti, il doit fournir une caution solidaire d'un tiers (parents…).

Assurances loyers impayés : quelles démarches pour être remboursé ?

En cas de défaut de paiement, le propriétaire bailleur doit tout d’abord adresser, dans les délais prévus par le bail de location, une lettre de relance à son locataire mais également une mise en demeure de payer.

Si aucune action n’est ensuite engagée par le locataire, le propriétaire peut alors informer son assureur des impayés de loyer. Il doit impérativement joindre par courrier, tous les documents justificatifs nécessaires pour enclencher le remboursement des loyers.

En règle générale, le propriétaire est indemnisé à partir du 3ème mois de non-paiement. La garantie étant rétroactive, tous les impayés de loyers sont remboursés.

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