Vente aux enchères immobilières : comment ça marche ?

07/05/2020

Acheter un bien immobilier aux enchères est encore peu répandu. Cependant, c’est une idée à ne pas négliger lorsqu’on est à la recherche d’une bonne affaire immobilière. En effet, ce type de vente permet d’obtenir des rabais conséquents.

Bien que cette solution soit très intéressante, il est important de connaître toutes les spécificités des ventes aux enchères immobilières.

Tout d’abord et contrairement à un achat immobilier classique, le délai de rétraction de 10 jours est ici inexistant. Il faut donc être sûr de son choix car aucun retour en arrière n’est possible. De plus, la visite du bien se fait sous certaines conditions : elle est collective et la durée se limite souvent à deux heures.

Pour bien prendre en compte toutes les caractéristiques du logement à vendre, nous vous invitons à examiner le cahier des charges de la vente. En effet, même si l’annonce immobilière contient les informations principales, ce document vous sera utile car complet, il regroupe tous les éléments à connaître avant de prendre votre décision. Vous pouvez en faire la demande auprès du professionnel en charge de la vente.

Concernant le fonctionnement de ce type de vente, sachez qu’il existe 3 filières de ventes immobilières aux enchères. Explications :

La vente aux enchères notariales

Les ventes aux enchères notariales également appelées « ventes aux enchères à l’amiable », sont organisées par les offices notariaux. Elles sont les plus connues et concernent pour la plupart des biens successoraux. Elles se déroulent soit dans les chambres de département des notaires soit dans un local proche du bien vendu par adjudication.

En premier lieu, le notaire et le vendeur doivent s’entendre sur la mise à prix du logement. Le montant est généralement fixé à 75% de la valeur du bien.

Fonctionnement de la vente

Le jour de la vente aux enchères notariales, les personnes souhaitant y participer doivent remettre un chèque de banque (ou chèque de consignation) de 10 à 20 % de la mise à prix au notaire en charge de la transaction.

Ce genre de vente peut se dérouler sous forme de vente au chronomètre, mais il s’agit le plus souvent de vente à la bougie. Plus précisément, l’adjudication est prononcée au profit du dernier enchérisseur (appelé adjudicataire) lors de l’extinction de deux petites bougies.

Le chèque de banque du gagnant est alors immédiatement encaissé et les autres sont évidemment rendus aux participants perdants. La vente ne devient définitive qu’après un délai de 10 jours si aucune surenchère de 10% du prix de vente n’a été faite. Le nouveau propriétaire du bien dispose alors de 45 jours pour payer le solde de la transaction.

À savoir :
il est aujourd’hui possible de participer à des ventes aux enchères sur Internet. Grâce à un agrément électronique, les Notaires de France permettent de participer à une vente immobilière en ligne et d’enchérir en toute sécurité.

La vente aux enchères judiciaires

Les ventes aux enchères judiciaires sont les plus avantageuses car la mise à prix est généralement 30% inférieure au prix du marché ! Elles proviennent de saisies, de mises en liquidation judiciaire ou de divorces.

Fonctionnement de la vente

Pour participer à ces ventes, il est nécessaire de faire appel à un avocat (et donc de payer des honoraires) car elles se déroulent dans les Tribunaux de Grande Instance (TGI).

Ainsi, pour que votre avocat vous représente lors de la vente aux enchères, vous devrez lui remettre un mandat signé sur lequel figure le montant de votre enchère maximum et un chèque de consignation de 10 à 20% de la mise à prix.

Tout comme une vente aux enchères notariales, l’acquéreur n’est pas propriétaire immédiatement. Un délai de 10 jours est obligatoire pour permettre à une personne de surenchérir de 10% par rapport au montant de la dernière enchère. Passé ce délai, si aucun acquéreur ne sait présenter, la vente est définitive. Dans le cas d’une vente aux enchères judiciaires, le nouveau propriétaire doit payer l’intégralité du montant de la vente dans les 60 jours sous peine de pénalités.

La vente aux enchères domaniales

Ces ventes sont organisées par l’Etat qui souhaite se défaire de certains biens. Cela concerne majoritairement des biens atypiques comme des casernes, des gares, des terrains… Dans le cas des rares habitations proposées, il s’agit de « successions vacantes », c’est-à-dire dépourvues d’héritiers.

Fonctionnement de la vente

Les ventes aux enchères domaniales se déroulent dans les préfectures ou dans les hôtels des impôts. Pour y participer, pas besoin d’inscription au préalable, il suffit de se présenter le jour de la vente avec certains documents (pièce d’identité et justificatif de domicile) et de déposer un chèque de banque représentant 5% de la mise à prix dans le cas où le montant de celle-ci est supérieur à 7 500€.

Le principal avantage de cette vente est qu’aucuns frais de notaire ne vous seront facturés. En revanche, tout comme les autres types de ventes aux enchères immobilières, un acquéreur peut toujours surenchérir de 10% du prix du bien dans les 10 jours suivants la vente. Dans le cas contraire, l’acheteur actuel doit payer :

  • Le solde de la vente dans les 30 jours si le prix est inférieur à 15 000€.
  • La moitié du prix de vente sans intérêts dans les 30 jours et le reste dans les 60 jours qui suivent si le prix est compris entre 15 000€ et 75 000€.
  • Un tiers du prix dans les 30 jours puis un tiers avec intérêts dans les 60 jours suivants puis le reste dans les 90 jours après le dernier paiement si le prix de la vente est supérieur à 75 000€.

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Kadran : une autre solution de ventes interactives

Lancée en 2017, la start-up Kadran, vous permet de vendre ou d’acheter un bien immobilier en ligne grâce à des enchères dégressives ou progressives. Dans le cas d’une vente dégressive, le prix de départ baisse par pallier toutes les 30 secondes et c’est le premier enchérisseur qui remporte la vente. Pour une vente progressive, cela se passe comme dans une salle de vente classique et le dernier enchérisseur à faire une offre remporte alors le bien.

Cependant, contrairement à une vente aux enchères classique réalisée par les Notaires de France, le dossier de l’enchérisseur gagnant doit ensuite être validé par le vendeur du bien. Celui-ci peut par exemple choisir une autre offre (plus basse) et céder le bien à un autre acquéreur avec des garanties plus solides. De plus, ici pas de dépôt de consignation et l’acheteur bénéficie des délais de rétractation classiques (10 jours).

Cette solution est de plus en plus utilisée par des agents immobiliers pour susciter l’intérêt de multiples acquéreurs. En effet, à l’inverse des ventes organisées par les Notaires, les biens vendus par des agences immobilières peuvent être présentés sur la plateforme.