Législation & Fiscalité

Vices cachés en immobilier : tout ce qu'il faut savoir

  Mis à jour le 21/09/2021 05:09 - ( mots)  Par Laura Martin
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Les articles 1641 et suivants du Code civil régissent la question des vices cachés lors de l’achat d’une maison ou d’un appartement. Après la signature de l’acte authentique, l’acquéreur d’un logement peut ainsi être protégé de la découverte de défauts éventuels. Que recouvre exactement la notion de vices cachés en immobilier ? Drimki analyse cette question en détail.

Vices cachés @Adobestock

Qu’est-ce qu’un vice caché en immobilier ?

L’article 1641 du Code civil définit le vice caché comme « un défaut altérant une chose au point de la rendre impropre à sa destination ou en diminuant significativement l’usage ». Par ailleurs, pour être considéré comme un vice caché dans un appartement ou une maison, ce défaut ne doit pas être connu au moment de l’achat du bien.

À cet égard, la Cour de cassation ne considère pas comme vice caché un défaut qu’un acheteur « moyennement vigilant aurait découvert en procédant à des vérifications élémentaires ». Les défauts connus de l’acheteur au moment de la vente du bien ne sont donc pas considérés comme des vices cachés.

À noter que l’existence d’un vice caché n’implique pas nécessairement la mauvaise foi du vendeur.

En pratique, la jurisprudence a par exemple considéré un niveau anormal d’humidité dans une maison comme un vice caché. Même chose pour les infiltrations d’eau. C’est aussi le cas de fondations défectueuses ou encore la présence de termites. Les vices cachés dans une maison ancienne peuvent par ailleurs être plus nombreux. Il convient donc de bien inspecter les lieux avant d’acheter.

La garantie vice caché : de quoi s’agit-il ?

Les articles 1641 à 1649 du Code civil prévoient une garantie du vendeur contre les vices cachés. L’acheteur dispose d’un délai de deux ans suivant la découverte du défaut non apparent ou dissimulé pour activer cette garantie.

Pour ce faire, il doit dans un premier temps informer le vendeur, par lettre recommandée avec accusé de réception, de l’existence d’un vice caché. Il convient ensuire d’entamer une procédure pour vices cachés devant le tribunal de grande instance dont dépend la commune où est situé le bien.

À noter que l’acheteur doit lui-même démontrer l’existence du défaut, ainsi que son antériorité à l’acte de vente. Le coût de la procédure pour vices cachés varie en fonction des honoraires de votre avocat, ainsi que des expertises nécessaires à la constatation des défauts préexistants.

Bon à savoir

L’exonération de la garantie des vices cachés
Les vendeurs non professionnels d’un bien de plus de 10 ans peuvent bénéficier d’une exonération de garantie des vices cachés. Une clause spécifique dans le contrat de vente doit alors stipuler que le bien est vendu en l’état et que le vendeur est exonéré des vices cachés non apparents, mais prévisibles au regard de l’état du logement. À noter que cette clause n’exonère pas le vendeur de mauvaise foi.

Vices cachés : quelles conséquences ?

L’acheteur a la possibilité de demander au vendeur de compenser financièrement le défaut du bien. Il peut ainsi parfaitement conserver le logement et demander un remboursement partiel du prix de vente proportionnellement aux conséquences du défaut sur la valeur du logement.

La solution ultime demeure l’annulation de la vente pour cause de vice caché. Dans ce cas de figure, l’acheteur devra remettre le bien au vendeur dans l’état dans lequel il a été acquis. En échange, il percevra le montant du prix payé augmenté des frais de notaire et des intérêts légaux cumulés depuis la signature de l’acte notarié de vente.

Enfin, s’il est prouvé que le vendeur connaissait l’existence du vice au moment de la signature de l’acte de vente, l’acheteur peut obtenir des dommages et intérêts en réparation du préjudice subi sur base de l’article 1645 du Code civil.

À retenir

● Les vices cachés correspondent à des défauts non apparents, apparus avant la signature de l’acte de vente mais découverts après celle-ci.
● La garantie des vices cachés lors de la vente d’une maison permet à l’acheteur d’agir devant les tribunaux pour compenser le défaut découvert.
● Il peut obtenir des dommages et intérêts, une diminution du prix ou l’annulation pure et simple de la vente.

Dans certains cas de figure, il peut s’avérer compliqué de prouver l'existence d’un vice caché lors d’une vente immobilière. Pour sécuriser son achat, mieux vaut donc être assisté par un professionnel de l’immobilier.

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