Copropriété


La copropriété est l'organisation d'un immeuble bâti ou groupe d'immeubles bâtis dont la propriété est divisée, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part des parties communes.

Le nombre de logements en copropriété s'élève en France à près de 7,6 millions sur un total de 29,5 millions de logements (INSEE - 2002). Les immeubles sous le régime de la copropriété vont du Bâtiment de deux logements jusqu'à des ensembles de plusieurs bâtiments regroupant des centaines de logements. Les plus grandes copropriétés de France, Grigny 2 (Grigny, Essonne) et Parly 2 (Le Chesnay et Rocquencourt, Yvelines) avoisinent les cinq mille logements.

Le régime de la copropriété est strictement encadré par la loi du 10 juillet 1965 et son décret d'application du 17 mars 1967, la loi du 13 décembre 2000(loi SRU) et son décret d'application du 27 mai 2004. Ces lois et décrets sont d'ordre public, c'est-à-dire qu'il est impossible d'y déroger par contrat.

La copropriété est divisée en lots. Un lot de copropriété est composé de manière indissociable d’une partie privative (appartement, garage, local commercial, cave, etc.) réservée à l’usage exclusif de son propriétaire et d’une quote-part des parties communes et des équipements communs de l'immeuble (sol, couloirs, escaliers, toiture, ascenseur, etc).

La quote-part des parties communes détenue par chaque copropriétaire est exprimée en tantièmes (millièmes, 10 000°, 100 000°, etc.) et s’évalue en proportion de la valeur de son lot par rapport à l'ensemble des autres lots de l'immeuble. Les parties privatives, les parties communes et les tantièmes sont définis par l’état descriptif de division et le règlement de copropriété, qui est un document ayant valeur de contrat à l’égard de chaque copropriétaire. Les parties communes, qui sont en principe listées dans le Règlement de Copropriété, sont gérées par le Syndic, conformément aux décisions prises en Assemblée Générale par les Copropriétaires, selon les règles de majorité prévues par la loi.

L'ensemble des copropriétaires est regroupé au sein du Syndicat des copropriétaires. Le syndicat des copropriétaires est constitué de l’ensemble des copropriétaires, sans exception. Doté de la personnalité juridique, il administre les parties communes, assure la conservation de l’immeuble et la défense des intérêts collectifs. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers. L'Assemblée Générale permet aux copropriétaires de prendre toute décision utile se rapportant à la gestion de l'immeuble : entretien, chauffage, aménagement, recouvrement des créances, choix du Syndic, etc.

Le Syndicat se doit de se réunir en Assemblée Générale au moins une fois par an. L’ensemble des copropriétaires, sans exception peut y faire valoir sa voix. Chaque copropriétaire détient autant de voix qu’il possède de tantièmes dans les parties communes de la copropriété. Elle seule a pouvoir de décision, par le vote. Elle suit des règles obligatoires de convocation, de quorum, d'ordre du jour et de majorité.

Le Syndic a lui la charge de gérer l'immeuble et les équipements communs. Il est le mandataire du syndicat des copropriétaires. Il est désigné par l'Assemblée générale. Son Mandat est renouvelé tous les trois ans au maximum. Il administre la copropriété au sens large.

Le Conseil syndical est pour sa part un organe de liaison entre les copropriétaires et le Syndic. Il s’affirme comme un outil de contrôle. Sa mission première est d’assister le Syndic et de contrôler sa gestion. Il a un rôle consultatif et n’a pas de pouvoir de décision.

Enfin, il faut savoir que le règlement de copropriété comporte deux parties : l’état descriptif de division en lots de copropriété qui énumère et définit les parties privatives et les parties communes et un volet règlementaire qui fixe leurs conditions d’utilisation. Il détermine les différentes catégories de charges auxquelles chaque lot doit contribuer, dans le respect des principes légaux de répartition. Il éclaire aussi sur les droits et obligations de chaque copropriétaire, et l’organisation générale de la copropriété.

Lors de l’achat d'un lot, il a la valeur d’un contrat entre l'acquéreur et le Syndicat des Copropriétaires. Comme pour tout contrat, il est donc recommandé de le lire avec attention et d’en respecter toutes les dispositions.

 

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