Commerce : Estimation immobilière gratuite
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- Quelle différence entre fonds de commerce et murs commerciaux ?
- Quels critères pour l’estimation d’un commerce ou d’une entreprise ?
- Comment calculer le prix d'un local, estimer la valeur d’un fonds de commerce ?
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Quelle différence entre fonds de commerce et murs commerciaux ?
Avant toute estimation d’un bien professionnel, connaître la différence entre murs et fonds de commerce est primordial. Souvent confondus, il s’agit en l’occurrence de deux éléments bien distincts.
- Le fonds de commerce correspond à l’ensemble des éléments corporels (matériel, mobilier) et incorporels (clientèle, droit au bail, réputation, nom commercial…) nécessaires à l’activité d’un commerce, d’une entreprise.
- En revanche, les murs commerciaux représentent le local, le bien immobilier dans lequel le fonds de commerce est exploité.
Un acquéreur peut ainsi acheter des murs commerciaux vides pour y installer sa propre entreprise ou bien il peut chercher un locataire en vue de signer un bail commercial. Cependant, pour un investissement locatif, le plus simple est bien évidemment d’acquérir un logement déjà occupé par un locataire et ainsi devenir le nouveau bailleur des murs. En effet, si le bien est déjà loué, cela représente un véritable gain de temps pour l’investisseur.
A noter : il est compliqué de mettre fin au bail d’un locataire déjà en place (paiement du déménagement, indemnité calculée par rapport au CA, etc.).
En ce qui concerne le fonds de commerce, si celui-ci est vendu séparément des murs, le nouveau repreneur devient obligatoirement le nouveau locataire du propriétaire bailleur.
Quels critères pour l’estimation d’un commerce ou d’une entreprise ?
Déterminer le juste prix de vente d’un bien immobilier n’est pas chose aisée et cela se complique davantage lorsqu’il s’agit d’un local commercial. Seul un professionnel de l’immobilier commercial peut fixer avec précision la valeur de ce type de bien. En effet, l’estimation d’un commerce ou d’une entreprise diffère de l’estimation d’un bien immobilier à usage d’habitation (maison ou appartement) car les critères d’évaluation ne sont pas les mêmes.
1/ L’emplacement géographique et l’accessibilité au local sont analysés en détail. Où se situe le bien commercial ? Quel est le prix au mètre carré pratiqué dans la ville, dans le quartier ? Le local commercial, le bureau est-il facilement accessible en transports en commun ? Se trouve-t-il en plein centre-ville ou éloigné des axes routiers ? Y a-t-il un parking pour les visiteurs, les employés ? Sachez que le secteur reste l’un des facteurs majeurs pour estimer un bien immobilier professionnel. La fréquentation d’un commerce, sa clientèle dépend en grande partie de sa localisation.
2/ La rentabilité financière : le professionnel en charge de l’évaluation d’un commerce ou d’une entreprise analyse la pertinence du projet d’investissement. Quel est le secteur d’activité du local actuel (bureau, restaurant, bureau de tabac, boulangerie, boucherie, salon de coiffure…) ? Qu’en est-il de la concurrence ? Des locaux commerciaux similaires se trouvent-ils à proximité ? S’agit-il de la vente d’un fonds de commerce ou de murs commerciaux ? Et dans le premier cas, quel est le chiffre d’affaires actuel de l’entreprise ? La recette journalière ? Quel est le montant du loyer, des charges ? Quel le type de bail en cours et sa durée ?
3/ Les caractéristiques du local et du fonds de commerce : la superficie du bien, le nombre et la distribution des pièces, le nombre de niveaux, les équipements (ascenseur, parking…) sont à prendre en compte lors de toute estimation immobilière. L’état des locaux est aussi analysé (neuf, ancien ?) tout comme les spécificités du lieu (présence d’une chambre froide par exemple…). De plus, si seul le fonds de commerce est mis en vente (et non les murs commerciaux), qu’en-est-il de l’équipe ? Quel est le matériel disponible ?
Comment calculer le prix d'un local
Pour évaluer un bien immobilier à usage professionnel, la personne en charge de l’estimation peut utiliser/cumuler différentes méthodes :
- La rentabilité : Il s’agit de la méthode la plus utilisée. Ici, on calcule la rentabilité soit existante (si le bien est déjà occupé par des locataires) soit envisagée en fonction des loyers pratiqués sur le secteur, le nombre de biens disponibles et les plus/les moins du local.
- La comparaison : Un expert compare le prix des commerces équivalents actuellement mis en vente sur le marché (même quartier, destination, surface…) mais également les cessions récentes. Le professionnel définit ensuite un prix au mètre carré adéquat pour le local estimé.
En ce qui concerne l’estimation d’un fonds de commerce, le processus est différent. Il s’agit en effet d’évaluer une activité. De ce fait, ici le professionnel analyse :
- Le chiffre d’affaires : il convient de se baser sur le chiffre d’affaires moyens des trois dernières années et d’appliquer un pourcentage « plafond » et un pourcentage « plancher ».
- Les actifs du commerce : cette méthode requiert d’additionner la totalité des actifs de l’entreprise (matériels, stocks, machines…)
- La rentabilité : bien évidemment et comme pour l’estimation d’un local, la rentabilité est scrutée. Il faut que l’affaire soit rentable. L’expert analyse donc les recettes ainsi que les charges du commerce.
Viennent ensuite les critères de pondération comme l’emplacement géographique, la clientèle, la concurrence…
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