Immeuble : Estimation immobilière gratuite
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- Qu’est-ce qu’un immeuble de rapport ?
- Comment calculer la valeur d’un immeuble ?
- Comment calculer la rentabilité d’un immeuble ?
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Qu’est-ce qu’un immeuble de rapport ?
Un immeuble de rapport aussi appelé « immeuble locatif » ou « immeuble à loyers » se différencie d’un bien immobilier classique (maison ou appartement). Il s’agit d’un ensemble immobilier complet, d’un seul bloc détenu par un unique propriétaire. Plusieurs appartements, bureaux ou commerces situés au sein d’un même bâtiment, appartiennent donc à un seul propriétaire (contrairement à une copropriété).
Destiné à la location, l’immeuble de rapport représente un réel investissement pour l’acquéreur. L’objectif principal est en effet la rentabilité. Le prix d’acquisition de ce bien doit donc être défini en fonction de son rendement futur.
Les risques encourus sont nombreux lors d’un placement financier de ce genre. L’estimation d’un immeuble doit donc être réalisée avec minutie ! Estimer un immeuble de rapport doit donc être confié à un professionnel de l’immobilier. Cet expert déterminera avec précision son prix de vente en prenant en compte tous les critères nécessaires.
Comment calculer la valeur d’un immeuble ?
Estimer un immeuble requiert une expertise professionnelle indéniable. En effet, une multitude de critères sont à analyser pour déterminer le juste prix de vente. Parmi eux, le premier est bien évidemment comme pour les autres types de biens immobiliers (maison, appartement, commerce, hangar…) la localisation géographique. L’emplacement d’un immeuble dans une ville, dans un quartier et même dans une rue a un impact sur son prix au mètre carré. Par exemple, un immeuble situé dans un quartier populaire de Paris ne se vendra pas au même prix qu’un autre similaire à Toulouse. Chaque marché immobilier local a ses spécificités.
L’état extérieur du bien et le type d’immeuble doivent également être analysés. La façade extérieure est-elle bien entretenue ? La toiture ? Des travaux sont-ils à prévoir (ravalement de façade…) ? Est-ce un immeuble haussmannien ? Art déco ? Contemporain ? Les matériaux sont-ils de qualité ?
Vient ensuite la visite des parties communes et des parties privatives : état général, normes électriques, plomberie, surface des différents lots, équipements… Tous ces éléments influencent le coût futur des aménagements/travaux, le montant des futurs loyers et donc l’estimation du prix de vente de l’immeuble.
Comment calculer la rentabilité d’un immeuble ?
La rentabilité future du bien immobilier détermine son prix de vente. Il faut donc être particulièrement attentif sur ce point. Le montant des charges annuelles (entretien, mises aux normes, taxes, gardiennage…) d’un immeuble doit donc être inférieur au montant de la recette totale (loyers perçus).
La santé financière des locataires, le montant des loyers, la vacance locative, les travaux de rénovation, etc. Tout doit être analysé dans les moindres détails. De plus, l’estimation du prix de vente subira également des variations si les lots qui le composent sont vendus déjà loués, vides ou mixtes (certains sont occupés par des locataires, d’autres sont vides).
En effet, lors de l’achat d’un immeuble dont les appartements, studios, bureaux ou commerces sont déjà loués, le rendement locatif est en partie garanti pour l’acquéreur. Cela permet donc de ne pas perdre de temps dans la recherche de locataires, et cela représente également un gage de sécurité pour une banque prêteuse.
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