Achat neuf ou ancien, comment choisir ?

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Avec moins de 100 000 réservations sur un total de plus de un million de transactions immobilières en 2020, le neuf ne concerne qu’une minorité d’acquéreurs. Les logements récents ou plus anciens ont chacun des qualités propres, qui peuvent correspondre à des aspirations très différentes. Faut-il vous tourner vers le neuf ou l’ancien ?

Acheter ancien ou neuf @Adobestock

Immobilier neuf et ancien : quelle différence de prix ?

Le prix à l’achat d’un bien immobilier neuf est plus élevé que celui d’un logement ancien. Pour une surface et un emplacement équivalents, il est généralement estimé que le coût au mètre carré est supérieur de 15 à 20 % dans le cas d’un logement vendu sur plan. Cette différence importante doit être appréciée au regard des avantages du neuf par rapport à l’ancien, dont notamment :

  • une construction conforme aux dernières normes techniques et thermiques en vigueur ;
  • les garanties attachées au logement, telles que la garantie décennale contre tout risque de malfaçon ;
  • des aménagements pensés pour la vie moderne, incluant typiquement une ou deux places de parking, une meilleure isolation acoustique, un agencement intelligent des pièces…

Quel régime fiscal pour un achat dans le neuf et dans l’ancien ?

Le coût d’achat plus élevé du neuf est compensé par quelques avantages fiscaux substantiels par rapport à l’ancien. Ainsi la transaction d’un bien neuf fait l’objet de frais de notaireréduits, de l’ordre de 2 à 3 % contre 7 à 8 % dans l’ancien.

Le logement neuf bénéficie par ailleurs d’une exonération de taxe foncière pendant deux années, à compter du 1er janvier qui suit la date de livraison du chantier. Cette exonération est systématique concernant la part départementale et régionale de la taxe, et facultative concernant la part communale.

Bon à savoir

Investissement locatif : privilégier le neuf ou l’ancien ?
Un bien locatif neuf peut vous faire profiter de certains dispositifs de défiscalisation et notamment de la loi Pinel. Cette dernière permet de déduire de votre impôt sur le revenu jusqu’à 18 % du montant de l’investissement sur neuf ans .

Un bien locatif ancien a pour principaux atouts son prix moins élevé et un emplacement souvent plus central. Vous avez également la possibilité d’améliorer sa rentabilité de 15 à 20 % en effectuant des travaux de rénovation.

Quels sont les délais de vente pour un bien dans le neuf ou l’ancien ?

Les transactions dans l’immobilier ancien sont nettement plus rapides et conviennent donc davantage aux acquéreurs qui souhaitent trouver assez vite une solution de logement. De la signature du compromis ou de la promesse de vente jusqu’à celle de l’acte authentique chez le notaire, 3 à 4 mois s’écoulent en moyenne.

Dans le domaine de l’immobilier neuf, la réservation initiale du logement peut être suivie d’une longue période d’attente jusqu’à la livraison finale du chantier. Le délai moyen constaté est compris entre 12 et 18 mois.

Bon à savoir

Plus-value à la revente : avantage au neuf ou à l’ancien ?
La différence de plus-value à la revente est difficile à estimer. Elle dépend de nombreux autres facteurs que l’ancienneté du bâtiment, dont par exemple sa situation géographique et son état général. Toutefois :
• Un bien acheté au prix du neuf subira la décote de l’ancien à sa revente. De plus, il se situe typiquement dans des quartiers récents, où l’évolution future des prix est incertaine.
• Le propriétaire n’a cependant pas à retrancher de la plus-value le montant des travaux de rénovation qu’il aurait dû réaliser dans un bien ancien.

Quelles normes et quel niveau de confort ?

Les logements neufs sont obligatoirement conformes à la réglementation thermique 2012 (RT 2012), qui fixe des normes minimales et assez exigeantes en termes d’isolation et de consommation d’énergie. Ils bénéficient ainsi d’un classement A ou B sur leur diagnostic de performance énergétique. Leur consommation moyenne de chauffage serait ainsi, selon les cas, trois à cinq fois moins élevée que celle des logements anciens.

Notons par ailleurs que l’immobilier neuf vous laisse la possibilité de personnaliser votre logement concernant son agencement général et un grand nombre de détails, via les travaux modificatifs acquéreurs (TMA) à soumettre au promoteur.

L’immobilier ancien, en ce qui le concerne, peut faire l’objet de travaux d’économies d’énergie qui vous rendront éligible à plusieurs aides et subventions d’État, dont la prime énergie ou encore le dispositif Ma Prime Rénov'. Les biens à rénover cumulent cet avantage avec le charme propre à l’ancien, qui peut emporter la préférence des acquéreurs en termes d’ambiance et d’esthétique.

À retenir

● L’immobilier neuf est plus cher, mais plus avantageux en termes de fiscalité ou d’isolation thermique.
● L’offre de biens immobiliers anciens est plus accessible, plus abondante et inclut des immeubles de caractère.
● Le choix entre le neuf et l’ancien relève avant de tout d’un choix personnel et assumé.

Souhaitez-vous trouver le bien rare qui suscitera votre coup de cœur, ou plutôt construire et personnaliser un logement qui ne ressemblera qu’à vous ? La réponse à cette question déterminera en grande partie votre préférence pour l’ancien ou le neuf. N’hésitez pas à consulter un professionnel de l’immobilier afin d’être orienté dans votre choix.

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