Les logements situés dans des immeubles collectifs sont soumis par la loi du 10 juillet 1965 à des règles spécifiques en matière de charges ou de respect de la vie en communauté. Ci-dessous, l’ensemble de nos conseils pour bien préparer votre achat en copropriété et ne manquer aucun détail important !
Inspecter l'état des parties communes
Si vous optez pour l’achat d’un appartement, vous allez automatiquement faire l’acquisition d’une quote-part des parties communes de l’immeuble en votre qualité de copropriétaire. Il est donc très important de ne pas vous limiter à la visite du bien lui-même, et d’accorder tout le temps nécessaire à l’inspection des caves, du local poubelle ou encore de la cour intérieure.
Vous devrez veiller, notamment :
- à vérifier l’état d’usure des sols, des peintures, des cages d’escalier, de l’ascenseur…
- à détecter d’éventuels problèmes de fissures ou d’humidité, notamment dans le sous-sol ;
- à visiter les combles ou la toiture (si possible) pour en contrôler visuellement l’étanchéité et l’isolation.
Bon à savoir
Exigez les diagnostics techniques avant de signer
La consultation des diagnostics techniques est indispensable pour compléter votre première impression. Les documents suivants doivent vous être fournis avant la signature du compromis ou de la promesse de vente :
- le dossier de diagnostic technique (DDT) concernant l’appartement lui-même (électricité, gaz, amiante, termites, plomb, performance énergétique, état des risques et pollutions…) ;
- le diagnostic technique global (DTG) concernant les parties communes de l’immeuble.
Consulter le règlement de copropriété
Le règlement de copropriété, tout comme les diagnostics, doit vous être fourni avant la signature du compromis. Ce document est essentiel pour encadrer les règles de vie en communauté dans l’immeuble, et précise notamment :
- les obligations générales s’imposant à chaque copropriétaire (respect de la tranquillité du voisinage, travaux…) ;
- la liste des activités autorisées (usage strictement résidentiel, possibilité d’exercer une profession libérale et de recevoir des clients, etc.) ;
- la délimitation des parties privatives et des parties communes ;
- les modalités de répartition des charges de copropriété.
Vérifier le montant et la répartition des charges
Tous les copropriétaires se partagent le paiement des charges liées à l’entretien courant de l’immeuble (nettoyage des parties communes, chaudière, enlèvement des ordures…) et à la réalisation des travaux. La part de chacun est notamment déterminée en fonction de la surface du logement, exprimée en « tantièmes ».
Il est important de prendre connaissance du montant des charges de copropriété et de vérifier qu’elles ne sont pas trop élevées, ce qui peut être le signe d’une mauvaise gestion. À titre indicatif, et selon l’Association des responsables de copropriété (ARC), la moyenne en France s’établissait en 2019 à 13,50 € par mètre carré.
La signature de l’acte authentique de vente s’accompagne de la remise, par le vendeur et à ses frais, d’un « état daté ». Ce document dresse une comptabilité complète des charges de la copropriété avec :
- le montant des provisions sur charge ;
- le montant des provisions restant à verser pour des travaux déjà votés en assemblée générale ;
- les sommes éventuelles dues par le syndic et en attente de remboursement aux copropriétaires ;
- les procédures judiciaires en cours (le cas échéant).
Travaux en cours ou votés : qui paie quoi ?
Le procès-verbal de la dernière assemblée générale est obligatoirement transmis à l’acquéreur dès la promesse ou le compromis de vente. Il vous renseignera sur les travaux votés et susceptibles d’augmenter les charges dans un avenir proche.
Selon l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965, le paiement de ces travaux dépend de la date exacte des appels de fonds pour la réalisation du chantier. Les appels de fonds qui surviennent avant la vente sont à la charge de l’ancien propriétaire, tandis que les suivants devront être payés par l’acquéreur.
À retenir
- L’achat en copropriété nécessite dêtre vigilant concernant l’état du bien lui-même mais aussi concernant celui de l’immeuble.
- Les diagnostics techniques, le dernier procès-verbal de l’assemblée générale et l’état daté vous donneront de précieux renseignements.
- Consultez attentivement le règlement de copropriété pour vérifier que ses conditions vous conviennent.
La consultation méthodique des documents remis avant la vente est importante, mais ne suffit pas pour vous faire une idée précise de l’immeuble dans lequel vous vous apprêtez à investir. N’hésitez pas à contacter l’un des copropriétaires élus au conseil syndical pour engager une discussion informelle avec lui et en apprendre davantage.
