Acheter un appartement loué : ce qu'il faut savoir

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En 2020, l’investissement locatif a représenté 26,5 % des achats immobiliers, soit 11,5 points de plus qu’en 2014. Acheter un appartement loué permet de profiter immédiatement de sa rentabilité sans avoir à chercher un premier locataire. Drimki précise les avantages de cet investissement et les précautions à prendre.

Acheter un logement loué @Adobestock

Acheter un appartement loué : quels sont les avantages ?

C’est une solution efficace pour sécuriser votre investissement. L’appartement étant déjà occupé, vous pouvez évaluer immédiatement votre rentabilité locative. Par ailleurs, vous évitez la vacance du logement. Dans certaines circonstances, celle-ci peut être longue et entamer considérablement vos revenus locatifs.

Bon à savoir

Un prix d’achat moins élevé pour les biens déjà loués
Le prix d’un bien loué est en général inférieur de 10 % en moyenne par rapport à un logement vendu vide. Vous améliorez ainsi automatiquement votre rentabilité locative.

Enfin, votre banque sera sans doute plus disposée à vous accorder un prêt. Les établissements financiers sont en général rassurés de savoir le bien déjà loué. Ils peuvent en effet immédiatement évaluer le montant des loyers que vous allez encaisser.

Cela ne doit pas pour autant vous empêcher de prendre quelques précautions.

Vérifier le contenu du bail du locataire

Avant d’investir dans un bien loué, il est indispensable de lire attentivement les termes du contrat signé entre le locataire et l’ancien propriétaire. En effet, vous n’avez pas la possibilité de modifier ces conditions. Il convient donc de vérifier :

  • Le type de location (meublé, vide, colocation)
  • Le montant du loyer et des charges facturées au locataire et cohérence avec le marché immobilier de votre secteur
  • Les conditions de révision du loyer
  • La présence d’une clause résolutoire permettant une résiliation du bail en cas d’impayé
  • La présence d’une clause de solidarité en cas de colocation, par exemple

La question de la durée restante du bail est également un point essentiel à prendre en considération si vous souhaitez habiter rapidement le logement. En effet, si le vendeur du bien n’a pas donné congé au locataire, vous devrez respecter la règlementation française.

Pour une location meublée, vous devrez attendre l’échéance du bail d’un an pour congédier le locataire tout en respectant le délai de préavis de 3 mois. En revanche, dans le cas d’une location vide, les choses se compliquent. Pour pouvoir récupérer le logement vide et y habiter ou y installer l’un de vos proches (enfants, parents…), vous devrez respecter un délai minimum de 2 ans à compter de la date d’acquisition du bien. Ce délai doit obligatoirement être respecté même si la durée restante du bail est inférieure à 2 ans. Si la durée du bail en cours est supérieure à deux années, ce délai s’allonge (la date de fin du bail faisant foi).

Attention, si vous souhaitez récupérer le logement vide pour le revendre, le délai dépendra de la date de fin du bail en cours au moment de l’achat :

  • Si l’échéance du bail intervient moins de 3 ans après l’acquisition, vous ne pourrez donner congé au locataire qu’après une première reconduction tacite du bail (soit 3 ans).
  • Si l’échéance du bail est supérieure à 3 ans après l’acte de vente, vous pourrez donner le préavis à votre locataire à la fin du bail en cours.

Bon à savoir

L’assurance garantie loyer impayée
La quasi-totalité des assureurs exigent la présence d’une clause résolutoire et d’une clause de solidarité dans le contrat de bail pour accorder une telle garantie.

Achat d’un logement loué : les autres points à vérifier

En tout premier lieu, demandez à l’ancien propriétaire de vous fournir l’historique du locataire actuel. Celui-ci doit contenir notamment les quittances de loyers, ainsi que tous les litiges éventuels (retard de paiement, par exemple). À cet égard, sachez que les contentieux locatifs ne sont pas rares et peuvent concerner, notamment : les contestations des charges, des troubles de voisinage, des travaux non réalisés par le propriétaire.

Si une agence immobilière ou un conseiller immobilier indépendant s’occupe de la gestion du bien, il convient de les contacter également, afin d’obtenir un compte rendu complet. À noter qu’une clause d’absence d’incidents de paiement peut être ajoutée à l’acte de vente.

Il est aussi important de vérifier l’état du bien au moment de l’achat, mais également au moment de l’état des lieux d’entrée du locataire. Si celui-ci mentionne que le logement était en mauvais état, vous ne pourrez en effet pas déduire les frais de réparation du dépôt de garantie.

Enfin, renseignez-vous sur l’environnement du bien et les éventuels travaux de grande ampleur qui pourraient avoir lieu dans les environs.

À retenir

● L’achat d’un bien loué permet de sécuriser son investissement, de réduire le prix d’achat et de faciliter votre demande de prêt.
● Cela nécessite de bien lire le contrat de bail signé par l’ancien propriétaire et le locataire.
● Il est également nécessaire de vérifier l’existence d’éventuels contentieux, ainsi que l’état du bien lors de l’achat, ainsi qu’au moment de la signature du bail.

Enfin, lorsque vous achetez un logement loué, vous devenez automatiquement le nouveau bailleur. Vous devez donc vous assurer que l’ancien propriétaire vous transmette bien le dépôt de garantie du locataire, ainsi que toutes les informations concernant le bail (quittances, caution solidaire, assurance habitation, orp.).

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