Comment acheter pour louer ?

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La rentabilité moyenne d’un investissement locatif s’établit entre 3 et 4 %, un placement intéressant pour compléter ses revenus et se constituer un patrimoine. 93 % des investisseurs locatifs se déclarent d’ailleurs satisfaits de leur investissement. Mais investir dans l’immobilier ne s’improvise pas. Découvrez, avec Drimki, comment acheter un appartement pour le mettre en location.

Acheter pour location @Adobestock

Investir pour louer : bien choisir son secteur

Intéressez-vous en priorité aux marchés porteurs. Les grandes métropoles, les zones frontalières ou encore les villes universitaires disposent, en principe, d’un marché locatif dynamique. Pour bien évaluer ce point, renseignez-vous au préalable sur l'état de l'offre et de la demande locative dans la commune, sur l’évolution des loyers et sur le nombre de logements vacants. La présence d’une zone d’activité ou la future installation d’une grande entreprise sont également des critères intéressants à prendre en compte pour acheter afin de louer.

Par ailleurs, pour un investissement locatif réussi, le choix du quartier est essentiel. Optez pour un secteur agréable disposant de commerces, d’écoles et de services publics. L’accessibilité, notamment en transports en commun, est également un point important à prendre en considération. Si vous envisagez d’acheter un appartement pour le louer à des étudiants, les quartiers à proximité des écoles et facultés sont à privilégier.

Enfin, il est vivement recommandé de penser, dès l’achat d’un bien, à sa revente. Le choix de l’emplacement est, là encore, un critère fondamental si vous souhaitez réaliser une plus-value.

Sélectionner le type de logement à acheter pour louer

Le choix du logement dépend du niveau de risques que vous souhaitez prendre. Les petites surfaces se louent, en principe, facilement et la rentabilité locative est souvent élevée. En contrepartie, les changements de locataire sont plus fréquents, ce qui augmente le risque de vacances locatives, ainsi que le montant des frais de remise en état. A contrario, une grande maison présente généralement une rentabilité plus faible mais les locataires, souvent des familles avec enfants, ont tendance à moins déménager. Vous profitez donc d’une plus grande stabilité.

Le choix du type du logement varie également en fonction de votre locataire cible. Si vous envisagez l’achat d’un appartement pour le louer à des familles, les 3 ou 4 pièces seront à privilégier. Pour un étudiant, optez plutôt pour un studio.

Enfin, vous avez la possibilité d’investir dans l’ancien ou dans le neuf. À l’achat, ce dernier est souvent plus cher, alors même que le prix des loyers varie très sensiblement. Néanmoins, vous pourrez alors profiter, sous certaines conditions, de réductions d’impôts proposées par le dispositif de défiscalisation Pinel. A l’inverse, pour un investissement dans l’ancien avec d’importants travaux, le dispositif de défiscalisation Denormandie peut vous intéresser.

Acheter un appartement pour le louer : bien évaluer son budget

Investir pour louer nécessite, enfin, de bien évaluer son budget. Celui-ci dépend principalement de votre apport, de votre capacité d’emprunt et des mensualités que vous êtes prêt à supporter.

Il est essentiel de garder en tête que dans la grande majorité des investissements locatifs, le loyer mensuel ne permet pas de couvrir le montant des mensualités. Par ailleurs, en tant que bailleur, vous devrez prendre en charge les travaux en cas de panne, ainsi que les éventuelles vacances locatives. Ces charges, ainsi que les éventuels frais de gestion facturés par un agent immobilier, conseiller immobilier indépendant ou administrateur de bien, devront être pris en compte pour évaluer la rentabilité de votre investissement locatif.

Bon à savoir

Les déductions des intérêts des revenus locatifs
Pour réduire vos impôts, sachez que vous avez la possibilité de déduire de vos revenus locatifs les intérêts de votre prêt bancaire. Vous profitez ainsi pleinement de l’effet levier de votre investissement locatif. Cela est valable aussi bien dans le cadre d’une location vide que d’une location meublée, en fonction de votre régime d’imposition.

À retenir

● Avant d’effectuer un achat dans l’immobilier locatif, il convient de bien définir le secteur le plus porteur au regard de son projet.
● Il faut ensuite déterminer le type de logement et si l’on souhaite investir dans l’immobilier ancien ou neuf.
● Enfin, acheter pour louer nécessite d’établir rigoureusement son budget.

Après avoir acheté un bien pour le louer, il vous faudra déterminer le type de bail que vous souhaitez proposer à vos locataires. Meublé ou vide, ce contrat a un impact sur votre imposition, sur la durée du préavis, ou encore sur les équipements à fournir dans votre logement.

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