Crédit immobilier : comment sont calculés les taux d’intérêt ?

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Le coût d’un crédit immobilier est déterminé notamment par son taux d’intérêt : plus il est élevé, et plus l’emprunt vous reviendra cher. Quels sont les critères retenus par la banque pour fixer ce taux, et comment déterminer sa part dans chacune de vos mensualités ? Ci-dessous un point détaillé sur le calcul du taux d’intérêt.

calcul taux intérêt @Adobestock

Comment la banque procède-t-elle au calcul du taux d’intérêt ?

Le taux d’intérêt d’un prêt immobilier représente le prix que l’emprunteur doit payer pour bénéficier de son crédit.

Un taux d’intérêt annuel de 1 %, appliqué à un emprunt de 100 000 € sur un an, signifie par exemple que l’emprunteur devra rembourser une somme totale de 101 000 € à la fin de l’année (100 000 € au titre du remboursement du capital, et 1 000 € au titre des intérêts). Le coût du crédit est donc de 1 000 €.

Lorsqu’une banque établit une offre de prêt immobilier, elle fixe librement le taux d’intérêt proposé à son client. Ce taux dépend essentiellement :

  • de la durée de remboursement : plus la durée du crédit immobilier est longue, plus la banque prend un risque important et va pratiquer un taux d’intérêt élevé ;
  • du profil de l’emprunteur : des revenus stables et élevés, un apport personnel important ou des garanties solides sont autant de facteurs rassurants pour la banque, qui pourra alors consentir un taux d’intérêt moins important ;
  • des conditions du marché : le coût de l’argent évolue en permanence, en fonction notamment de la politique monétaire de la banque centrale européenne ;
  • de l’état de la concurrence : une banque est plus susceptible de consentir un geste commercial si de nombreux autres établissements peuvent vous faire une meilleure offre.

Bon à savoir

Examinez le taux annuel effectif global (TAEG)
La différence entre le montant de l’emprunt et le coût total du crédit est exprimée sous la forme d’un taux annuel effectif global (TAEG). Ce dernier inclut non seulement le taux d’intérêt appliqué au prêt, mais aussi les autres frais dont les frais de dossier et l’assurance emprunteur – lorsque cette dernière est fournie par la banque elle-même.

Comment calculer le montant des intérêts d’un prêt ?

Dans la grande majorité des cas, les crédits immobiliers sont des prêts amortissables. Cela signifie que vous rembourserez chaque mois une part du capital restant dû et une part d’intérêts.

Il est important de comprendre que le montant des intérêts payés chaque mois dépend du capital restant dû à la même date. En début de prêt, le capital à rembourser est encore élevé, ce qui implique que le montant des intérêts l’est aussi : la part des intérêts dans les premières mensualités sera donc plus importante. À l’inverse, le capital restant dû en fin de prêt devient résiduel : le montant des intérêts diminue ainsi fortement, et les dernières mensualités sont constituées presque en totalité du remboursement du capital.

Calcul des intérêts d’un prêt immobilier : un exemple

Soit par exemple un crédit immobilier d’un montant de 200 000 €, emprunté sur 20 ans à un taux d’intérêt de 1 %, soit 240 mensualités de 919,79 € :

  • Lors du paiement de la première mensualité, l’emprunteur doit encore 200 000 € à la banque. Les intérêts mensuels s’élèvent à un douzième des intérêts annuels sur cette somme, soit (200 000 x 1 %) / 12 = 166,67 €.
  • La première mensualité, d’un montant total de 919,79 €, se compose donc de 166,67 € d’intérêts et de 753,12 € de remboursement de capital.
  • Le mois suivant, le capital restant dû diminue de 753,12 €. Il ne s’élève donc plus qu’à 199 246,88 €.
  • La mensualité suivante se composera donc que de (199 246,88 x 1 %) / 12 = 166,04 € d’intérêts, soit légèrement moins que le mois précédent. Le capital remboursé passe à 753,75 € (919,79 – 166,04).

À retenir

● Le taux d’intérêt détermine le coût d’un crédit immobilier, et dépend notamment de la durée du prêt et du profil de l’emprunteur.
● La part des intérêts dans chaque mensualité diminue au fur et à mesure du remboursement du crédit.
● En comparant le TAEG, vous pourrez faire plus facilement votre choix entre différentes offres de prêt.

N’oubliez pas de solliciter le tableau d’amortissement du crédit immobilier en complément de l’offre de prêt. Il vous apportera une vision plus claire de la répartition entre capital et intérêts et du coût total de votre emprunt. La réalisation d’une simulation de prêt immobilier en ligne ou le service d’un courtier en crédit est également à recommander.

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