Le prêt immobilier in fine : de quoi s’agit-il ?

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La souscription d’un prêt in fine permet de rembourser la totalité du capital emprunté en une seule fois, à la fin du crédit. Ce type d’emprunt, s’il peut sembler séduisant, est surtout adapté à des situations limitées et bien précises. Drimki vous explique l’essentiel à retenir sur ce mode de financement !

Prêt in fine @Adobestock

Qu’est-ce qu’un prêt immobilier in fine ?

Le crédit immobilier dit « in fine » (expression latine signifiant « à la fin ») est un mode d’emprunt très spécifique et relativement rare. Il consiste :

  • à rembourser l’intégralité du capital emprunté par un seul versement, qui intervient à l’échéance du crédit ;
  • à payer uniquement, en cours de prêt, les intérêts dus sur la somme empruntée.

Le prêt in fine se distingue du prêt amortissable, nettement plus courant, qui consiste à rembourser simultanément les intérêts et une partie du capital restant dû dans chaque mensualité.

Ce type de crédit suppose donc que l’emprunteur doit disposer des fonds nécessaires, à l’échéance, pour rembourser tout le capital.

Bon à savoir

Le prêt immobilier in fine est souvent associé à un contrat d’épargne
Dans le cadre d’un prêt in fine, le prêteur souhaite s’assurer que l’emprunteur sera en capacité financière de rembourser son prêt. De nombreuses banques adossent ainsi l’offre de prêt à un contrat d’épargne par capitalisation, le plus souvent une assurance-vie. L’emprunteur effectue régulièrement des versements bloqués sur ce contrat, pour se constituer une épargne de précaution qui servira à rembourser le capital.

Comment est calculé un prêt in fine ?

Le mode de calcul d’un crédit immobilier in fine est particulièrement simple. En effet, l’absence de remboursement du capital pendant la durée du prêt implique une mensualité fixe, uniquement composée des intérêts dus sur la somme empruntée.

À titre d’exemple, considérons un prêt in fine d’un montant de 100 000 €, au taux d’intérêt annuel de 1,5 % :

  • le montant annuel des intérêts à payer est de 1 500 € ;
  • la mensualité du crédit s’élèvera donc à un douzième de cette somme, soit 125 €.

Il est important de noter que ce calcul est valable, quelle que soit la durée de l’emprunt :

  • si ce prêt de 100 000 € est remboursable au bout de 5 ans, le montant total des intérêts s’élèvera à 7 500 € (1 500 x 5), et le coût total du prêt à 107 500 € ;
  • s’il est remboursable au bout de 10 ans, le montant total des intérêts passe à 15 000 € (1 500 x 10), et le coût total du prêt à 115 000 €.

Quels sont les avantages et les inconvénients du prêt in fine ?

Le prêt in fine a pour principal inconvénient d’être plus coûteux qu’un prêt amortissable, et ce pour deux raisons principales :

  • le risque plus élevé induit que les banques vont vous proposer un taux d’intérêt moins avantageux pour ce type de prêt ;
  • ce taux d’intérêt, par ailleurs, s’appliquera tout au long du prêt sur l’intégralité du capital emprunté, alors qu’un prêt amortissable permet au contraire de diminuer progressivement le poids des intérêts en remboursant une partie du capital.

Il n’est donc pas adapté à la grande majorité des emprunteurs. Il présente toutefois quelques avantages pour des profils d’investisseurs bien précis. Le crédit in fine permet en effet :

  • d’optimiser le traitement fiscal d’un investissement locatif en autofinancement, en déduisant le montant des intérêts de vos revenus fonciers tout en évitant le remboursement du capital dans un premier temps ;
  • de payer des mensualités moins élevées, quitte à épargner la différence pour investir dans des produits financiers à haut rendement ;
  • de transmettre aux héritiers un bien immobilier entièrement remboursé en cas de décès de l’emprunteur : dans ce cas, en effet, l’assurance emprunteur remboursera la banque en totalité et le capital emprunté n’aura donc jamais été remboursé, que ce soit par le défunt ou par ses héritiers.

À retenir

● Le prêt in fine consiste à emprunter un capital qui ne devra être remboursé qu’à la fin du crédit, en totalité.
● L’emprunteur, pendant toute la durée du prêt, paie uniquement les intérêts dus sur le capital.
● Le crédit in fine est principalement utilisé dans le cadre d’un investissement locatif autofinancé.

La mensualité d’un prêt immobilier in fine peut être extrêmement faible si vous prenez le soin de négocier le taux d’intérêt au plus bas. Le recours à un courtier est tout particulièrement recommandé pour ce type d’emprunt et pour convaincre un établissement bancaire de vous suivre.

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