La vente en viager

Le viager est un type de vente et d’achat de bien immobilier qui présente de nombreux atouts tant pour le vendeur que pour l’acheteur. Il est toutefois nécessaire de bien comprendre son fonctionnement pour ne pas commettre d’erreur.

@Adobestock

Qu’est-ce que le viager ?

Acheter un bien en viager, qu’il s’agisse d’une maison ou d’un appartement, se fait en deux temps. Dans un premier temps, l’acheteur va verser une somme (un « apport ») pour acquérir le bien. Cette somme se nomme le bouquet. L’acheteur devra ensuite payer tous les mois, tous les trimestres ou tous les ans une somme — ou rente viagère — à l’ancien propriétaire. Plus le bouquet est élevé, moins les sommes versées tous les mois seront importantes. Cette rente est établie en fonction de l’espérance de vie du vendeur. La somme restante sera ainsi divisée par le nombre de mois estimé qui lui reste à vivre, selon son âge, son état de santé, son sexe…

Trois types de vente en viager coexistent :

• La première est le viager occupé. C’est une solution parfaite pour un acquéreur qui souhaite disposer d’un bien sans l’occuper, pour un investissement sur le long terme, par exemple. De plus, le vendeur reste dans les lieux jusqu’à son décès. Il peut aussi choisir de partir quand il le souhaite. L’acquéreur bénéficie, de ce fait, d’une décote sur le prix de vente qui varie principalement en fonction de l’âge du vendeur.
• Autre type de vente, le viager libre. L’acheteur débirentier peut alors occuper immédiatement le bien immobilier vendu vide car le vendeur crédirentier renonce à son droit d’usage ou d’habitation. Le principe reste le même, l’acheteur va verser un bouquet puis des mensualités. C’est donc une excellente solution pour des personnes présentant des difficultés pour souscrire un crédit immobilier.
• Le viager à terme appelé plus généralement « vente à terme » permet ici – à la différence du viager classique - de définir avec le vendeur la durée des versements de la rente. En effet, la durée du paiement est donc connue à l’avance. Cette vente peut également inclure le versement d’un bouquet au moment de la signature du contrat et comme dans le cas d’un viager occupé, le vendeur bénéficie en règle générale d’un droit d’usage et d’habitation. Ce type de vente est avantageuse car elle ne repose pas sur le principe « d’aléa », c’est-à-dire sur les spéculations concernant la durée de vie du sénior. De plus, si le vendeur crédirentier décède avant le terme, les rentes sont de ce fait versées à ses héritiers.

Les avantages d’un bien en viager

Le viager occupé présente pour le vendeur ou crédirentier l’intérêt qu’il peut rester dans les lieux tout en touchant une somme d’argent périodiquement. Il bénéficie pour cela d’un Droit d’Usage et d’Habitation. S’il décide de quitter les lieux, il pourra obtenir une revalorisation de la rente. D’autre part, il ne paie plus la taxe foncière sur le bien et n’a plus à assumer le coût de gros travaux — ravalement de façade, travaux de mise aux normes… — pris en charge par l’acquéreur ni les honoraires du syndic s’il s’agit d’un bien en copropriété. Il devra toutefois régler la taxe d’habitation et les charges locatives. Il bénéficie également d’une exonération d’impôts dans le cas d’une vente de résidence principale. Il peut ainsi obtenir 30 % d’abattement sur la rente reçue s’il a moins de 49 ans, 50 % d’abattement s’il est âgé de 50 à 59 ans 60 % de 60 à 60 ans et de 70 % s’il a plus de 70 ans au moment de la vente. C’est l’acquéreur qui devra régler les frais de notaire.

Autre avantage pour le crédirentier : les paiements sont garantis. En cas d’impayés, la vente est automatiquement annulée et les sommes versées sont conservées par le vendeur.

Pour l’acquéreur, il y a aussi de nombreux atouts. Dans le cas d’une vente en viager occupé, le prix est fortement réduit. Il peut donc acquérir un bien sans avoir recours à un emprunt : il fera ainsi des économies sur les frais bancaires. La gestion est simplifiée et la pression fiscale réduite. S’il choisit un bien en viager libre, le prix est là encore très intéressant grâce à la décote et il peut s’y installer sans attendre.

Les risques du viager

Même si l’achat ou la vente viagère peuvent paraître séduisants à plus d’un titre, cela présente certains risques. Acquérir un logement en viager s’apparente à un pari sur la longévité du vendeur. Si celui-ci vit plus longtemps que « prévu », la somme totale versée sera plus importante. Il est conseillé d’acheter un bien à une personne présentant une différence d’une génération, 25 ans au moins. Dans le cas d’un achat pour investissement, on pourra aussi limiter ce risque de longévité en achetant plusieurs biens en viager.

Il est aussi important de bien déterminer le montant de vente. Celui-ci est fixé par les deux parties (crédirentier et débirentier) et doit donc être bien estimé pour ne pas perdre de l’argent. Il est ainsi utile de connaître le prix du bien s’il était vendu en pleine propriété. On peut aussi faire appel à un expert pour établir un contrat solide et cohérent.

L’évolution du prix de l’immobilier peut aussi être un risque important surtout si le bien est un investissement prévu pour être revendu sur le long terme. Pour réaliser une bonne plus-value, mieux vaut alors sélectionner un bien dans une zone géographique attractive.

Enfin, pour éviter les problèmes, il est important avant tout de choisir un acheteur aux revenus stables et élevés. Cela évitera bien des complications. Lorsque les rentes ne sont plus honorées, le vendeur doit le faire constater par un tribunal d’instance. Ce qui implique qu’il doit faire appel à un avocat. La procédure dure en moyenne 6 mois, période durant laquelle le crédirentier ne recevra aucune rente.