Guide de l'immobilier

L’avant-contrat de vente

L'avant-contrat de vente intervient après l'offre d'achat et précède la signature de l'acte authentique devant un notaire qui scelle définitivement la vente. Même s'il peut être rédigé sur un simple papier libre par le vendeur et l'acquéreur, il est préférable de s'adresser à un professionnel, qui en connaît tous les rouages, le notaire en l'occurrence. En effet, qu'il prenne la forme d'un compromis ou d'une promesse unilatérale de vente, l'avant-contrat doit contenir toutes les clauses qui apparaîtront dans l'acte définitif. Et le notaire doit parfois vérifier plus d'une centaine de points fiscaux ou juridiques pour rédiger un acte authentique de vente ! Il est donc fortement recommandé de s'adresser à ce professionnel afin d'éviter tout litige ultérieur.

L'offre d'achat

Toute vente immobilière commence par une offre d'achat. Il s'agit d'un document écrit, rédigé par le candidat acheteur qui propose au vendeur d'acquérir son bien à un certain prix. Si l'offre est égale au prix de vente, le vendeur doit en théorie l'accepter (sauf si les conditions ne lui conviennent pas). En revanche, si l'offre d'achat est inférieure au prix de vente affiché, le vendeur peut tout simplement la refuser, ou émettre une contre-proposition. Lorsque le vendeur et l'acheteur potentiel sont d'accord sur un prix, ils passent à l'étape suivante, qui consiste à signer l’avant-contrat de vente sous-seing privé ou bien chez un notaire. Il peut s'agir d'un compromis de vente ou d'une promesse de vente.

Compromis de vente ou promesse de vente ?

Ces deux documents sont juridiquement très semblables. En effet, dans les 2 cas :

  • L'un comme l'autre, fixent les conditions de réalisation de la vente ainsi que les clauses suspensives qui pourraient l'annuler.
  • L'acheteur dispose toujours d'un délai de rétractation de 10 jours.
  • Si cela est mentionné, l'acquéreur verse une provision de 5 à 10% du montant du prix de vente du bien.

La différence entre ces deux types d'avant-contrats réside principalement dans la renonciation de l'acquéreur à acheter le bien.

Le compromis de vente

Cet acte est également appelé promesse synallagmatique de vente. Cet avant-contrat précise les conditions qui permettent la réalisation de la vente. L'acquéreur s'engage à acheter le bien, et le vendeur s'engage à le vendre au dit acheteur. La vente est alors considérée comme validée, car le compromis vaut vente. En cas de renonciation de l'une des parties (hors délai de rétractation et clauses suspensives), l'autre peut la contraindre à l'achat ou à la vente par voie de justice et exiger le versement de dommages et intérêts.

La promesse de vente

La promesse de vente est aussi appelée promesse unilatérale de vente. Dans cet avant-contrat, seul le vendeur est engagé. En effet, il suspend la vente de son bien durant la durée de validité de l'avant-contrat et s'engage à vendre son bien à l'acheteur. De son côté, l'acheteur peut renoncer à l'acquisition, sans conséquences juridiques. La provision comprise entre 5 et 10% versée à la signature de la promesse de vente prend alors le nom d'indemnité d'immobilisation. Elle reste cependant acquise par le vendeur si l'acheteur se retire de la vente.

Les clauses suspensives

Le compromis comme la promesse unilatérale de vente peuvent contenir des clauses suspensives. Ces clauses conditionnent la réalisation de la vente immobilière, qui peut être annulée si elles ne sont pas mises en œuvre. La clause suspensive généralement présente dans un avant-contrat est l'obtention d’un prêt immobilier par l'acquéreur. Cependant, cela peut également être la réalisation de travaux que le propriétaire vendeur s'engage à effectuer, l'exercice du droit de préemption de la commune où se situe le bien ou tout autre élément au sujet duquel vendeur et acquéreur se sont mis d'accord.