Besoin de liquidités, remboursement des droits de sucession, projet personnel, manque de temps, de nombreuses raisons poussent les propriétaires à vendre un appartement ou une maison provenant d’une succession. Cette transaction présente pourtant certaines limites. Pour plus de précisions, découvrez notre guide Toutvabiens pour savoir comment vendre un bien reçu en héritage.
Peut-on vendre un bien reçu en héritage ?
En principe, un héritage équivaut à un transfert de propriété. Par conséquent, une fois le bien entré dans votre patrimoine, vous êtes libre de l’administrer comme vous le souhaitez puis de le vendre.
La propriété d’un bien immobilier peut être cédée dans le cadre :
- D’une succession légale : cette dernière est mise en œuvre au décès du propriétaire et est réalisée au bénéfice des héritiers en fonction de leur ordre et de leur degré.
- D’une donation : de son vivant, un donateur décide d’attribuer la propriété d’un bien immobilier à l’un de ses héritiers ou à un tiers.
- D’un testament : olographe ou notarié, il est rédigé par le défunt et permet, au jour de son décès, de transférer la propriété d’un logement à l’un de ses héritiers légaux ou à un tiers.
Vendre un bien après un héritage : les limites de la donation
En principe, lors d’une donation, le donateur perd automatiquement et de façon irrévocable la propriété de son bien immobilier. Par conséquent, le bénéficiaire est libre de le revendre comme il le souhaite.
Il existe cependant des clauses spécifiques ajoutées à l’acte de donation interdisant la vente du bien reçu en héritage :
- La clause d’inaliénabilité interdit purement et simplement la mise en vente du logement. Pour être valable, cette disposition doit présenter un caractère sérieux et légitime. Elle doit par ailleurs être limitée dans le temps.
- Le droit de retour conventionnel en cas de décès du bénéficiaire de la donation. En règle générale, ce type de clause est accompagné d’une interdiction de vendre le bien. Elle ne pourrait en effet pas être mise en œuvre en cas de cession.
- La réserve d’usufruit est très fréquente dans le cadre d’une donation de la résidence principale du donateur. Ce dernier se réserve, jusqu’à son décès, le droit d’usage de son logement et accorde la nue-propriété à son donataire. La vente du bien nécessite l’accord de l’usufruitier.
La vente limitée par la part réservataire des héritiers
Le patrimoine d’une personne est composé d’une part réservataire au bénéfice de certains héritiers et d’une quotité disponible. Les héritiers réservataires comprennent les enfants (ou petits-enfants) et parfois le conjoint survivant. En revanche, la quotité disponible peut être transmise librement à un tiers.
Par conséquent, si la donation d’un bien immobilier effectuée au profit d’un tiers représente une valeur supérieure à la quotité disponible, le tiers devra indemniser les héritiers sur le prix de vente de son bien. En pratique, cette situation est rare. Par ailleurs, les notaires ont l’obligation de s’assurer que la donation ne porte pas atteinte au droit des héritiers réservataires.
Vendre un bien après un héritage : l’indivision successorale
Lors d’une succession, le patrimoine du défunt est transmis à ses héritiers. Chacun d’entre eux reçoit une part des biens immobiliers du défunt. Dans certaines situations, une indivision successorale peut apparaître.
La vente d’un bien immobilier dans le cadre d’une indivision est prévue par l’article 815-5 du Code civil. En principe, celle-ci nécessite l’accord de tous les indivisaires. Il est donc impossible de vendre librement son bien immobilier reçu en héritage. Les indivisaires décident en effet à l’unanimité :
- Du principe même de la vente ;
- Du prix de vente ;
- Des règles de partage.
Les indivisaires sont cependant autorisés à vendre leur quote-part. Dans un premier temps, il est nécessaire de proposer aux autres propriétaires de racheter la part concernée. En cas de vente à un tiers, l’indivisaire doit, au préalable, notifier son intention de céder ses droits à tous les autres membres de l’indivision. Ce courrier doit être transmis par acte d’huissier.
Pour le reste, la vente d’un bien reçu en héritage ne diffère pas de la transaction immobilière classique. Avant de concrétiser votre projet, pensez à faire estimer votre appartement ou votre maison par un professionnel.
À retenir
- La vente d’un bien reçu en héritage est en principe parfaitement possible.
- Des clauses prévues dans l’acte de donation peuvent limiter le droit de vendre.
- La valeur du bien doit par ailleurs respecter la part réservataire des héritiers.
- L’indivision successorale limite la liberté de vendre son bien reçu en héritage.
